Questo articolo è stato pubblicato il 15 giugno 2010 alle ore 09:39.
C'è chi ha realizzato un soppalco nel monolocale e chi si è dimenticato di aggiornare il Catasto dopo aver ereditato la casa di campagna. C'è chi ha scoperto di abitare in un alloggio registrato come ufficio (A/10) e chi ha costruito una parete divisoria in cartongesso senza avvisare il Comune. È una galleria di sviste, dimenticanze e piccole irregolarità quella che emerge dalle domande inviate al forum online legato alla Guida pratica «Le novità per la casa», pubblicata con Il Sole 24 Ore di ieri. In ballo non ci sono le case interamente abusive – i cui proprietari stanno in silenzio, sperando in un condono – ma le innumerevoli modifiche di lieve entità con cui gli italiani hanno plasmato negli anni il patrimonio edilizio.
Il Dl 78/2010, all'articolo 19, avvia una manovra in due mosse: da un lato, afferma che i rogiti stipulati dal 1° luglio potranno avvenire solo se ci sarà conformità tra i dati catastali, le planimetrie e lo stato di fatto; dall'altro, stabilisce che fino al 31 dicembre i proprietari di edifici non in regola con il Catasto potranno mettersi a norma. A fare la differenza, però, saranno i profili urbanistici ed edilizi, che non possono essere sanati con un semplice accatastamento. Ad oggi, la manovra finanziaria non prevede un condono edilizio: quindi, chi ha commesso violazioni formali, potrà mettersi in regola con l'agenzia del Territorio (per i profili catastali) e con il Comune (per quelli urbanistico-edilizi), per poi vendere tranquillamente l'abitazione o darla in affitto. Chi ha commesso violazioni sostanziali, invece, si troverà in una scomoda impasse: potrà sì accatastare l'edificio, ma rischierà l'intervento del Comune, che potrà anche ordinare la demolizione. Casi come quello del lettore cui il municipio ha già intimato la demolizione della veranda rientrano perfettamente in questa casistica. Ma ci sono anche situazioni molto meno gravi: per il muro in cartongesso (così come per le opere realizzate senza titolo abilitativo ma comunque conformi alla disciplina vigente all'epoca dei fatti) si può chiedere la sanatoria ordinaria. Il procedimento costa come minimo 516 euro di oblazione, più la parcella del professionista, ma non vale la pena di rischiare.
Il muro in cartongesso a norma con una sanzione Sono proprietario di un monolocale nel quale ho fatto erigere un muro di cartongesso per dividere l'immobile in due zone. Sulla planimetria non è presente questa divisione. Come faccio a sanarla? Le violazioni sono probabilmente due. La prima dovrebbe essere la mancata presentazione in Comune di una Dia per le opere di manutenzione straordinaria (a meno che il regolamento edilizio ritenesse una parete in cartongesso opera di manutenzione ordinaria). La seconda è la mancata modifica della planimetria catastale, con procedura Docfa da affidare a un tecnico abilitato. Un espediente comune – anche se illegittimo e quindi non consigliabile – è dichiarare che si esegue l'opera adesso, depositando in Comune la comunicazione prevista dal Dl 40/2010 accompagnata dalla relazionte tecnica e presentando contestualmente il Docfa. L'alternativa corretta è una pratica di sanatoria edilizia con sanzione ridotta al minimo (ma pur sempre esistente), perché l'intervento era conforme alle norme fin dall'inizio e mancava solo la Dia.
Il decreto legge non risolve il nodo della veranda abusiva Il Comune in cui risiedo mi ha intimato la demolizione (notificata a metà maggio con 90 giorni per adeguarmi) di una piccola veranda costruita con delle porte finestre in legno, che non era stata accatastata. Posso usufruire delle nuove normative che entrano in vigore e accatastare il bene? L'accatastamento non legittima la posizione urbanistica, di competenza dei Comuni. Anzi, la copia dell'accatastamento sarà tramessa al Comune per la regolarizzazione urbanistico-edilizia e l'applicazioone delle sanzioni (articolo 19, comma 12, ultimo periodo del Dl 78/2010). Allo stato attuale, se la veranda non è approvata dal Comune, quest'ultimo può richiederne la demolizione – e l'accatastamento non può sanare questo profilo – sempre che nella conversione del decreto (da effettuare entro il 30 luglio) non sia inserito un mini-condono per le piccole opere e per gli abusi di necessità. Al momento, si può scegliere di demolire subito l'opera o aspettare qualche settimana sperando nel condono.
Le differenze minime non richiedono modifiche Nel 2007 ho acquistato un appartamento da un privato senza sapere che in Catasto risultava una situazione leggermente diversa. Lo scorso anno mi sono accorto che ci sono delle piccole differenze (posizioni muri) imputabili all'impresa che ha realizzato negli anni 70 il fabbricato. Per i costi che dovrò sostenere per la regolarizzazione presso il catasto posso ancora rivalermi sul precedente proprietario? In realtà, se le difformità non sono rilevanti e non incidono sul calcolo della consistenza, non è necessario presentare la denuncia di variazione (Circolare servizio tecnico III n. 3/3405 della direzione generale del catasto in data 14 ottobre 1989).
Il soppalco deve rispettare i rapporti aero-illuminanti Ho scoperto che il disegno allegato al preliminare registrato non corrisponde a quello depositato in Comune. C'è un soppalco che non risulta sulla carta: quindi la casa formalmente non corrisponderà alla realtà. Come posso agire per tutelarmi? Il caso del soppalco è particolarmente delicato perché, qualora non raggiungesse l'altezza minima prevista dalle norme (in genere 2,7 metri) si tratterebbe di superficie non abitabile, e quindi di un possibile abuso edilizio. Qualora la superfice a soppalco fosse venduta come abitabile, lei avrebbe titolo a chiamare in causa il venditore anche a rogito firmato, ai sensi dell'articolo 1490 del Codice civile, chiedendo la risoluzione del contratto, ovvero la riduzione del prezzo pagato, oppure l'accollo totale dei costi della sanatoria edilizia (se possibile), per le irregolarità commesse da lui o dai suoi danti causa. Il venditore, inoltre, sarebbe passibile delle sanzioni penali, previste per le affermazioni mendaci rilasciate nell'atto, con dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi dell'articolo 47 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, (già articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15), circa la regolarità urbanistica dell'immobile venduto. Pertanto se l'abuso edilizio c'è stato, in mancanza di sanatoria le può essere richiesto di demolirlo in ogni momento, senza termini di prescrizione. Se invece il problema è banalmente la regolarizzazione in Catasto e/o in Comune di un soppalco a ripostiglio, è bene affrontare il problema con il venditore (e risolverlo) prima della stipula del rogito.
L'agente deve fornire tutti i documenti utili Sto trattando l'acquisto di un appartamento tramite agenzia. Non ho ancora fatto un'offerta e ho chiesto all'agente di poter vedere la planimetria della casa, ma si sono riufiutati dicendo che è presto e non ne ho diritto. Il comportamento è scorretto: il soggeto interessato è infatti legittimato, prima di esplicitare la propria offerta, a conoscere tutti gli aspetti in ordine all'eventuale acquisto immobiliare.
La piantina è necessaria anche per case ante-1967 Posseggo un immobile costruito prima del 1967 (quando non serviva la concessione edilizia, ndr). Ho effettuato delle modfiche interne e in Catasto non vi è planimetria: in caso di vendita ci sono problemi? In caso di vendita dovrà essere presentata in Catasto la nuova rappresentazione grafica dell'immobile. Il venditore dovrà rivolgersi a un professionista (geometra o altro tecnico abilitato).
La registrazione annuale segue le nuove regole Contratto d'affitto 4+4, stipulato in data 4 luglio 2009 e registrato il 12 luglio. Tra pochi giorni dovrò fare la nuova registrazione annuale (sono d'accordo con l'inquilino che la faccio io e poi dividiamo la spesa): cosa devo indicare? Posso comunque farla online? Se la richiesta di rinnovo è inviata dal 1° luglio 2010, dovrà indicare il dati castali dell'abitazione. Il rinnovo potrà essere fatto online una volta disponibili i nuovi moduli informatici che permettono l'indicazione dei dati catastali.
L'identikit catastale è consigliabile nel contratto Contratto di locazione commerciale di un negozio. Anche in questo caso c'è l'obbligo dei dati catastali? I dati vanno indicati anche nel contratto? Sì, occorre indicare i dati catastali per la registrazione di tutti i contratti di affitto o locazione di unità urbane registrati dal 1° luglio. Non è obbligatorio riportare i dati catastali anche nel contratto, ma è senz'altro consigliabile farlo.
