Domande & risposte

Tizio vende a Caio tre appartamenti e contemporaneamente Caio vende a Sempronio uno di questi appartamenti. Nel momento in cui Caio vende, l'appartamento è ancora intestato a Tizio. Come si procede in questi casi ?
È questo un caso in cui vi è l'oggettiva impossibilità di avere la titolarità catastale allineata con la titolarità sostanziale e quindi la stipula della compravendita non è impedita. Nel contesto di questo secondo atto sarà operata una menzione al fatto che, trattandosi di un'atto "in serie" con altri atti contemporanei, l'allineamento non è possibile.

È possibile che i contraenti esonerino il notaio dall'effettuazione delle visure ipotecarie e catastali e che il compratore si "accolli" quindi il rischio di eventuali difformità catastali ?
La risposta è negativa in quanto la legge, da un lato, impone inderogabilmente al notaio di individuare gli intestatari catastali dei beni e di verificare la conformità dell'intestazione catastale con le risultanze dei registri immobiliari; e, d'altro lato, prescrive, a pena di nullità, che nel contratto venga fatto riferimento alle planimetrie depositate in catasto e venga resa la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Cosa succede se il notaio si accorge che l'intestazione catastale non è conforme alle risultanze dei registri immobiliari ?
La tesi prevalente è che il notaio è obbligato, prima della stipula, a procedere all'aggiornamento del catasto. Una tesi invece minoritaria sostiene che il notaio potrebbe farsi carico dell'aggiornamento del catasto anche dopo la stipula.