Tabelle millesimali da modificare ma ci vogliono criteri diversi

Questa prassi trova origine nelle circolari del Ministero dei lavori pubblici riguardanti le norme per i collaudi dei fabbricati di cooperative edilizie e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci assegnatari. Queste norme prevedono la misura delle superfici degli immobili e l'applicazione di coefficienti numerici di conversione. Si osserva infatti che per questi fabbricati in condizioni di uniformità, legate alla tipologia edilizia, alla destinazione abitativa e alla localizzazione, e di limitazioni commerciali è plausibile il ricorso a un criterio convenzionale di ripartizione delle spese.
Purtroppo questa prassi si è generalizzata anche al di fuori dei fabbricati realizzati da cooperative edilizie con l'intervento dello Stato, ed è stata ripresa dai manuali estimativi che la propongono acriticamente senza precisare che si tratta di un criterio di calcolo puramente convenzionale, che non presenta riferimenti immediati e palesi alla particolare realtà del mercato delle unità immobiliari condominiali oggetto di stima.
Appare irrealistico pensare che i coefficienti convenzionali unici per tutto il territorio nazionale e specifici per certe tipologie di immobili possano essere applicati a tutte le tipologie di immobili posti sul libero mercato. La manualistica commerciale ha posto rimedio a questa antinomia ampliando la gamma dei coefficienti e ingrandendo la loro misura numerica, con il risultato che i coefficienti oscillano in intervalli talmente ampi e indefiniti al loro interno da non consentirne un impiego razionale, né un'ispirazione per l'expertise del professionista. Tutto ciò nelle ipotesi che non esistano contraddizioni nella misura dei coefficienti tra un manuale e l'altro, e che non siano intervenute variazioni nelle condizioni del mercato immobiliare dopo oltre quaranta anni dalla data della circolare ministeriale e dopo le date di pubblicazione dei manuali di valutazione in commercio.

Ovviamente il problema della valutazione delle quote condominiali di proprietà non si risolve rendendo flessibili i coefficienti e attribuendone la responsabilità al professionista che redige la tabella millesimale, perché con il criterio convenzionale si opera con expertise soggettivi che di per se non sono dimostrabili né verificabili (il mio coefficiente contro il tuo). Di conseguenza nel contenzioso in merito all'assegnazione e alla revisione delle quote di pro-prietà, le tabelle millesimali stilate con il criterio convenzionale sono criptiche, a volte ambigue e spesso violano il principio di equità sancito dal nostro codice civile. Para-dossalmente si accorda maggiore fiducia all'esperto che applica il criterio convenzionale anche quando non deve, piuttosto che al professionista che stima i valori di mercato con un metodo razionale applicando gli standard valutativi.

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