Questo articolo è stato pubblicato il 09 settembre 2010 alle ore 13:20.
La sentenza n. 18477/2010 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione induce a richiamare la corretta nozione di millesimi di proprietà. Sopra tutto si cercherà di distinguere il concetto di millesimi di proprietà, che necessariamente devono esistere in tutti i condomini, dal concetto di millesimi delle cosiddette spese generali, che si riscontrano soltanto in alcuni condominii e, più precisamente, soltanto nei condominii nei quali i condomini abbiano voluto dotarsi di particolari criteri, validi soltanto ai fini delle spese.
Tutto muove dalla natura delle parti comuni condominiali, che sono sostanzialmente "semplici" pertinenze delle proprietà esclusive e cioè degli appartamenti. Le parti comuni sono asservite alle proprietà esclusive, alle quali sono legate dal rapporto che intercorre tra bene principale e bene accessorio, e consentono di migliorarne il godimento.
Per tali ragioni l'interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni si misura in proporzione al valore del bene principale e cioè degli appartamenti. Se il tuo appartamento vale il doppio del mio, doppia sarà la tua partecipazione alla proprietà delle parti comuni e doppio sarà il peso del tuo voto in assemblea; ugualmente doppia sarà la misura dei contributi con i quali dovrai concorrere alle spese per la conservazione delle parti comuni. Per determinare tale rapporto di valori, si utilizzano i millesimi e le tabelle millesimali di proprietà.
Per millesimo di proprietà, nel condominio, si intende la espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari. La sentenza delle Sezioni Unite del 9 agosto 2010 ha confermato tanto la origine quanto la funzione della tabella dei millesimi di proprietà. A proposito della origine della tabella, nella sentenza si trova confermato che la tabella esprime "il valore dei piani o delle porzioni di piano", da determinarsi in base a quanto dispone l'art. 68 disp. att. c.c.
Viene quindi ribadito che i millesimi riflettono il rapporto di valore tra le diverse unità immobiliari site nel condominio e che gli stessi millesimi conseguono non già ad una manifestazione di volontà ma al criterio dettato dall'art. 68 disp. att.c.c. Sempre a proposito delle funzioni della tabella di proprietà, si legge nella sentenza che la determinazione dei valori viene attuata agli effetti degli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c. Il millesimo di proprietà riguarda quindi la "ripartizione delle spese e il funzionamento delle assemblee".
La funzione della tabella di proprietà è perciò sostanzialmente duplice, poiché serve per esprimere il voto e perché esprime il peso che ciascun condomino porterà in assemblea. Tutto chiaro quindi? Non esattamente, poiché molto spesso nei regolamenti di condominio si stabilisce che le spese di carattere"ordinario" e quindi di natura non conservativa siano suddivise non già in base ai millesimi di proprietà, ma bensì secondo speciali criteri che possono essere ritenuti più congrui alle particolari condizioni dell'edificio.
L'esempio più consueto è quello dello stabile nel quale al piano terreno vi siano altissimi ed accessibili direttamente dalla pubblica via. Tali vani hanno notevole valore, ma sono anche ubicati in posizione tale da non potere utilizzare i servizi erogati dal condominio se non in misura minima. Per adeguarsi a queste particolari situazioni molti regolamenti introducono la cosiddetta tabella dei millesimi di spese generali, confezionati avendo riguardo particolare alle possibilità di utilizzare i servizi erogati dal condominio.La sentenza delle Sezioni Unite ricorda che tale possibilità è riconosciuta dall'articolo 1123 c.c., comma primo, laddove si afferma che le spese sono suddivise per i millesimi di proprietà "salvo diversa convenzione" e quindi salvo che un criterio diverso sia stabilito nel titolo o nel regolamento contrattuale.
Particolarmente interessante sul punto risulta la sentenza del 9 agosto scorso, che riprende e riafferma le migliori impostazioni sul tema. Per chi potrà esaminare direttamente la sentenza, si precisa che a pagina venti vengono ripresi e vengono incisivamente sottolineati tali concetti. In primo luogo, l'estensore della sentenza ricorda la possibilità della diversa convenzione, appena illustrata e relativa alla cosiddetta tabella dei millesimi di spese generali. La tabella dei millesimi di spese generali, confezionata secondo quanto prevede il primo comma dell'art. 1123 c.c. non è per trattata dalla sentenza delle Sezioni Unite, se non per ricordare la possibilità concessa dalla citata norma di legge. La sentenza si occupa invece dei millesimi di proprietà e risulta particolarmente utile poiché riafferma alcuni punti cardine della disciplina condominiale.
Ripercorrendo la migliore elaborazione giurisprudenziale, le Sezioni Unite hanno rimarcato che per verificare se la assemblea abbia la competenza per intervenire su un argomento non si deve avere riguardo alla esistenza di un contratto o comunque di un accordo unanime dei condomini su un particolare argomento. Occorre, invece, avere riguardo alla materia trattata. Nella sentenza dell'agosto scorso si legge che la giurisprudenza "aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l'accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge"
Il medesimo concetto era già stato ripreso e chiarito dall'estensore della sentenza, il Presidente Triola, il quale ha sottolineato come "in linea dì principio, non sembra potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè,approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 comma 1, cod. civ." Non sarebbe opportuno procedere oltre, appesantendo eccessivamente le osservazioni che vogliono essenzialmente dettare l'ambito più opportuno per applicare la recente sentenza.
Allo scopo, si ricorda ancora che i millesimi di proprietà servono per votare in assemblea. In tale ambito, le Sezioni Unite hanno affermato che la assemblea può intervenire per redigere la tabella e per rivedere quella esistente. Si osserva quindi che i millesimi servono anche per pagare le spese. Per stabilire cosa si possa fare e cosa non si possa fare intorno alla suddivisione delle spese ci si avvale di quanto affermato nella sentenza delle Sezioni Unite e si osserva che possono essere approvati e riveduti i millesimi di proprietà e quindi le tabelle confezionate in relazione al valore delle singole proprietà.
Tali tabelle potranno essere approvate e rivedute laddove "non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè,approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 comma 1, cod. civ.". Allo scopo di fornire guida utile, si sottolinea che in questa materia servirà molto la competenze dell'amministratore e che comunque il singolo condomino dovrà ricordare che nulla di nuovo vi è quanto alla tabelle dei soli millesimi di spese generali, ovvero dei millesimi che la totalità dei condomini si sia data al solo scopo di ripartire le spese, senza alcuna incidenza sulle espressioni di voto in assemblea.
Ovviamente, ma anche quanto è ovvio deve essere ripetuto e non deve essere trascurato sopra tutto nella pratica, la assemblea può esercitare la attribuzione di approvare e di rivedere la tabella dei millesimi di proprietà, ma solo e soltanto nell'assoluto rispetto dei criteri voluti dalla legge. Per questa ragione le Sezioni Unite hanno ritenuto che lo spazio per gli eccessi e per le prevaricazioni della maggioranza siano limitati, dovendosi comunque rispettare la legge e non potendosi attribuire valori se non entro quanto la stessa legge consente.
