La sentenza sulle tabelle millesimali non è una vera rivoluzione

Dapprima la Corte Suprema ha negato, con puntuali e ricche argomentazioni, che possa avere natura negoziale di accertamento la deliberazione che approva le tabelle in quanto si traduce «nell'approvazione del risultato di un'operazione tecnica», non comportante la «risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussione o di dubbi.... ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità del precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale», osservando che il deliberato che approva le tabelle «non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo; determinato in base ad una valutazione tecnica ...» e che «la caratteristica propria del negozio guridico è di contro la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti...».

Rilevano, inoltre, le Sezioni Unite che il negozio di accertamento di un diritto di proprietà sulle singole unità esclusive e sulle parti comuni «dovrebbe risultare per iscritto», di talché non appare nemmeno possibile sostenere, secondo la Corte Suprema, che il consenso dei condomini che hanno partecipato alla delibera di approvazione dei millesimi potrebbe «essere validamente manifestato per facta concludentia», vale a dire tenendo un comportamento successivamente alla delibera che si concreti nell'assunzione di un impegno nei confronti di coloro che «hanno votato nello stesso modo».

Dopo aver escluso, con scrupolo e chiarezza di argomentazioni, la natura convenzionale delle tabelle approvate con il quorum maggioritario o per facta concludentia, ancorchè allegate al regolamento condominiale, alias di quelle tabelle di cui ha sancito la modificabilità con la maggioranza ex art. 1136 2° comma cod. civ., la sentenza prende in esame le carature millesimali allegate al regolamento di natura convenzionale che notoriamente sono quelle predisposte dall'originario unico proprietario ed accettate dagli originari acquirenti delle singole unità immobiliari, tabelle in relazione alle quali la monolitica giurisprudenza non aveva mai dubitato della necessità della unanimità dei consensi per la relativa modifica proprio sul presupposto della natura negoziale delle stesse.

In questo passo della motivazione la sentenza parrebbe aver operato una distinzione sicuramente innovativa ma la pronuncia sul punto appare priva di quella chiarezza e coerenza che sin qui l'aveva contrassegnata ed è foriera di dar luogo a incertezze applicative e correlativamente a incrementare, anzichè a ridurre, il contenzioso in materia.
La Corte ha infatti sancito il principio, di per sè chiaro, che non può attribuirsi natura convenzionale alle tabelle per il solo fatto che sono state, ex art. 68 disp. att. cod. civ., «allegate ad un regolamento di origine c.d. contrattuale», ma non ha colto l'occasione per far altrettanto chiarezza in ordine a quando o in presenza di quali presupposti è ivi configurabile l'approvazione della c.d. "convenzione" di cui continua ad affermarne la modificabilità esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'Autorità Giudiziaria.

Le uniche precisazioni contenute nella sentenza si sostanziano infatti nei seguenti rilievi: a) nel regolamento di natura contrattuale sono individuabili due gruppi di disposizioni, quelle regolamentari e quelle tipicamente contrattuali e sole per queste ultime, ai fini della modifica, è necessario l'accordo di tutti i condomini; b) per attribuire natura contrattuale alle tabelle ivi allegate deve risultare che con le stesse «si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 comma 1, cod. civ.».

In tale contesto, nel sottolineare che il rilievo sub a) è sempre stato incontroverso nella giurisprudenza di legittimità, è agevole osservare che nella prassi si porrà il problema di accertare, nell'ottica di riconoscere carattere negoziale o meno alle tabelle annesse al regolamento contrattuale e quindi per individuarne il regime ai fini della relativa modifica, se con dette tabelle si sia inteso introdurre o meno deroghe ai criteri legali codicisticamente sanciti.

È lecito chiedersi soprattutto per il futuro se il regolamento contrattuale, nell'ottica di introdurre la c.d. convenzione, modificabile solo con il consenso unanime, dovrà fare espressa menzione di eventuali deroghe al principio di proporzionalità fissato dall'art. 68 disp. att. cod. civ. (norma pacificamente derogabile) ovvero se tali deroghe potranno essere desunte in via interpretativa dalle carature millesimali ascritte ai singoli immobili ad esso annesse; operazione quest'ultima squisitamente tecnica e foriera di determinare ulteriori incertezze applicative anche in considerazione della mancata chiarezza sui criteri di consueto utilizzati dagli estensori delle tabelle nella formazione dei millesimi.

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