Migliorie sulla prima casa ante-consegna con Iva al 4%

Chi compra casa paga il 4 per cento. Ma come comportarsi con i lavori extra capitolato, fatturati a parte rispetto all'immobile? Con la risoluzione n. 22 del 22 febbraio 2010 l'agenzia delle Entrate affronta il delicato tema delle aliquote Iva da applicare alle cosiddette migliorie o opere extracapitolato, richieste dai futuri proprietari degli immobili.
La risoluzione prende spunto da un interpello, in cui era stato chiesto quale fosse la corretta aliquota applicabile nell'ambito di lavori di costruzione commissionati a terzi da una cooperativa edilizia a proprietà divisa, mentre i lavori di miglioramento erano stati commissionati da un socio in possesso dei requisiti "prima casa".

L'amministrazione ha mantenuto la stessa linea già espressa in passato (circolare n. 219/E del 30 novembre 2000), sostenendo la possibilità di potere applicare l'aliquota ridotta del 4 per cento. Infatti, anche se rese nei confronti di un soggetto diverso dal committente principale, le migliorie si inseriscono comunque nel processo di costruzione dell'immobile e hanno a oggetto l'inserimento di materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una maggiore funzionalità dell'alloggio.

Nella risoluzione l'agenzia pone l'accento su due aspetti molto importanti che è bene tenere sempre presenti quando si parla di operare fuori capitolato.
Il primo riguarda l'ambito di applicazione delle opere, che per beneficiare dell'aliquota del 4% devono essere realizzate esclusivamente durante la fase di costruzione di un immobile ancora non completamente terminato. Questo significa che le stesse opere, realizzate nell'abito di una ristrutturazione edilizia sconteranno l'aliquota ridotta del 10 per cento e mai del 4 per cento, a nulla influendo la circostanza che il committente sia un soggetto in possesso dei requisiti "prima casa".

Il secondo aspetto attiene la natura degli interventi richiesti, i quali anche dopo la loro esecuzione devono far mantenere all'abitazione le caratteristiche non di lusso, determinate sulla base dei parametri dettati dal decreto del Ministero dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.

Diversamente, ai lavori di miglioria dovrà essere applicata l'aliquota ordinaria che dovrà essere estesa anche alla cessione dell'immobile il quale così passerebbe dal 4 al 20 per cento. Ciò vale anche per gli eventuali acconti già versati, che andrebbero integrati tramite una nuova fattura di sola Iva.