Possiedo un terreno divenuto edificabile dal 2007. Il Comune mi scrive nel 2010 chiedendo retroattivamente il pagamento dell'Ici su terreno edificabile, seppur senza interessi. Il mio appezzamento, tuttavia, non ha le dimensioni minime necessarie per l'edificabilità (analogamente ai terreni dei proprietari confinanti) e di fatto vi si potrà costruire solo dopo la vendita, da parte di qualcuno, al proprietario vicino. Teoricamente, se non fosse possibile raggiungere alcun accordo di compravendita, nessuno potrebbe mai edificare. In queste condizioni è giusto che io paghi l'Ici su terreno edificabile (dove di fatto non posso attualmente costruire) e per di più retroattivamente dal 2007? Pagherò anche l'Imu?
Nel caso descritto l'operato dell'amministrazione comunale competente appare corretto, essendo in sintonia con la disposizione di legge, secondo cui anche ai fini dell'Ici un'area è fabbricabile «se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo» (articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006 convertito dalla legge 248/2006). Tuttavia, la situazione in cui viene a trovarsi il lettore, pur se non influente sulla qualificazione dell'area, non sarà priva di effetto; essa, infatti, andrà a incidere sulla determinazione della base imponibile, la quale è caratterizzata dal valore venale in comune commercio (articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/92; risoluzione 209/E del 17 ottobre 1997). La risposta all'ultima parte del quesito è quindi affermativa.

Una società mia cliente è proprietaria di una casa di riposo che affitta a una società a responsabilità limitata che gestisce l'attività. Può essere esonerata dal pagamento dell'Ici, visto che l'immobile è destinato a un'attività assistenziale pur essendo affittato a una Srl? L'esonero si estende all'Imu?
Le risposte sono negative. Infatti, la lettera i) del comma 1 dell'articolo 7 del Dlgs 504/92 prevede l'applicazione dell'esenzione dal pagamento dell'Ici per gli «immobili utilizzati» dai soggetti di cui alla lettera c) del comma 1 dell'articolo 3 (ex 87) del Dpr 917/86 (Tuir), vale a dire «enti non commerciali»;, purché destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui alla lettera a) dell'articolo 16 della legge 222/85. Come si può notare, nel caso di specie manca soprattutto il requisito soggettivo, dato che né il proprietario né l'utilizzatore dell'immobile possono essere annoverati tra gli enti non commerciali (si veda la circolare 2/DF del 26 gennaio 2009). Poiché tale disciplina si applica anche ai fini dell'Imu, si dovrà corrispondere anche la nuova imposta comunale.

Un'impresa di costruzioni edili ha realizzato degli immobili destinati all'affitto o alla vendita (categoria catastale: D/8). Successivamente gli immobili sono stati ceduti in locazione al comune che li ha adibiti a scuola materna quindi ad attività didattiche. Il proprietario può essere esente dal pagamento dell'Ici, per la durata del contratto? E' esente anche ai fini dell'Imu?
Nel caso di specie, il riferimento normativo è all'articolo 7, comma 1, lettera i), del Dlgs 504/92 (decreto Ici), come interpretato dal novellato comma 2-bis dell'articolo 7 del decreto legge 203/2005 (convertito, con modificazioni, dalla legge 248/2005), anziché all'articolo 6 del decreto legge 163/2005 che non è stato convertito in legge. Ciò premesso, come ribadito anche dal ministero dell'Economia e delle finanze nella circolare 2/DF del 26 gennaio 2009, l'esenzione dal pagamento dell'Ici va riconosciuta quando ricorrono contemporaneamente il requisito soggettivo, rappresentato dalla circostanza che l'immobile deve essere utilizzato da un "ente non commerciale" (articolo 73, comma 1, lettera c) del Dpr 917/86 (Tuir), e il requisito oggettivo, in virtù del quale l'utilizzo dell'immobile stesso deve essere destinato esclusivamente allo svolgimento delle attività tassativamente elencate dalla norma [articolo 7, comma 1, lettera i)] e dette attività non devono avere esclusivamente natura commerciale.Sul piano soggettivo, l'autorevole interprete, nell'uniformarsi all'indirizzo dei giudici delle leggi (Corte costituzionale, ordinanze 429 del 19 dicembre 2006 e 19 del 26 gennaio 2007), ha ribadito che l'esenzione in questione deve essere riconosciuta soltanto all'ente non commerciale che, oltre a possedere (a titolo di proprietà o altro diritto reale) l'immobile, lo utilizza direttamente per lo svolgimento delle attività oggetto di agevolazione. Questo perché, secondo il ministero e la Consulta, l'articolo 59, comma 1, lettera c), del Dlgs 446/97 ha il solo scopo di attribuire ai Comuni, in deroga a quanto previsto dal citato articolo 7, comma 1, lettera i), del Dlgs 504/92, la facoltà di stabilire unicamente che l'esenzione si applichi solamente ai fabbricati, escludendo dal beneficio i terreni (aree fabbricabili e terreni agricoli). Sicché, al lume di questo teorema, che chi scrive non condivide completamente, l'impresa non può usufruire dell'esenzione dal pagamento dell'Ici, dato che non utilizza direttamente gli immobili. Lo stesso discorso vale anche ai fini dell'Imu, per cui non è possibile accedere al beneficio prospettato.

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