Nuovo catasto, tutto ciò che devi sapere sulla tua casa. Ecco come funzionerà

L'ex agenzia del Territorio non ha mai ufficializzato i dati delle sperimentazioni effettuate in circa 22 città. La legge delega prevede l'adozione di metodologie probabilistiche al posto del vecchio sistema di valutazione classico, di tipo deterministico tradizionale. Questi nuovi procedimenti (sistemi estimativi di massa) con metodologie statistiche matematiche sono, in generale, applicabili alla stima di un grande numero di immobili, con un buon livello di precisione, in un forma dinamica e automatizzata.

La metodologia è abbastanza complessa, e, a quanto risulta, quella che verrà utilizata una volta che verrà dato il via libera alla riforma, sarà di fatto quella già elaborata in occasione dei precedenti tentativi di riforma (1999 e 2006). Le variabili che incidono sul valore sono molteplici ma forse un esempio concreto aiuta a capire.

Supponiamo di applicare l'algoritmo a un appartamento che presenta caratteristiche tecniche cui corrispondono specifici valori numerici per le relative variabili (desunti dalla tabella già usata per le sperimentazioni).
X1 = tipologia edilizia: piccolo condominio, valore parametrico 1;
X2 = stato di manutenzione: normale valore parametrico 0,9;
X3 = livello di piano: piano attico valore parametrico 1,1;
X4 = posizione relativa rispetto al centro: centralissimo valore parametrico 1,1;
X5 = numero di anni dalla data di costruzione o di ristrutturazione generale dell'unità immobiliare (vetustà) anni 10 : valore parametrico 0,83;
X6 = livello di qualità delle finiture: tipo civile valore parametrico 1.
Il risultato è l'algoritmo:
Y =3.790 x 1 0,745 x 0,9 0,725 x 1,1 0,906 x 1,1 1,143 x 0,83 0,981
x 1 0,953 = 3.563,35 €/al metro quadrato.

Poiché si tratta di immobile di qualità il valore unitario si attesta verso il valore più elevato di microzona (€/metro quadrato 3.965). In caso di appartamento di 100 m2 il valore patrimoniale sarà: 100 x 3.563,35 = € 356.335. Cioè mediamente il doppio del valore ai fini Imu. Non ci resta che sperare nella riduzione delle aliquote e nel dogma dell'inavranza di gettito.