Lo studio sottolinea tra l'altro che dal 1985 a oggi non si era mai verificato che il mercato immobiliare residenziale italiano facesse segnare un calo degli scambi per tre anni di seguito: le stime sul consuntivo 2009 degli addetti ai lavori si attestano intorno alle 600mila unità scambiate, con un calo del 12,5% rispetto al 2008: il che significa che sono scomparse dal mercato almeno 230mila compravendite, di cui 130mila per la stretta creditizia e circa 100mila per il clima di incertezza e sfiducia che si unisce ai ritardi nei pagamenti, alla crescita della disoccupazione e più in generale al calo dei consumi. Una nota positiva tuttavia c'è: i venditori ora sono realmente più disponibili a rivedere le richieste in termini di prezzi e le compravendite si concludono con uno sconto medio del 10-15% rispetto a quanto inizialmente richiesto. I tempi delle trattative vanno dai 6,3 mesi di Cagliari ai 7,8 mesi di Venezia. Si registra poi un'inversione di tendenza nel segmento lusso: secondo lo studio, il segmento di fascia alta, dopo aver vissuto diverse e ripetute fasi di crescita impetuosa contrassegnate da notevoli incrementi di volumi e soprattutto di valori (mediamente +19,5% nel 2005, +15,1% nel 2006, +9,4% nel 2007), mostrava a fine 2008 di essersi attestato su un elevato livello di quotazioni e su un minor grado di dinamicità che si era andato a trasformare in un calo delle compravendite del segmento top.
Dopo l'estate i segnali di un cambiamento della tendenza si sono fatti sempre più concreti e non sembra essere un caso che l'interesse verso l'investimento immobiliare, nella fascia alta, si sia rinnovato in questi ultimi mesi, in particolare da quando ha preso il via il nuovo scudo fiscale 2009 con il rimpatrio dei capitali versati all'estero negli anni passati. La conferma arriva dal buon tasso di assorbimento dell'offerta dei prodotti di nuova costruzione di qualità elevata realizzati nelle grandi città. Il mercato del prodotto obsoleto e da ristrutturare sconta invece maggiormente la debolezza della domanda e i prezzi offerti vengono mediamente trattati sino ad arrivare al 15% di ribasso (con punte del 20%) prima della chiusura delle transazioni. E il futuro? Se venissero confermati i prodromi di un cambiamento di ciclo congiunturale che registriamo oggi, il settore residenziale ne trarrà beneficio e fra 6 mesi potremmo già registrare, secondo Ubh, una inversione di tendenza sul fronte delle compravendite, tanto più che i primi timidi segnali in tal senso si sono visti nella parte finale del 2009 in città come Bologna, Milano e Roma, che hanno dimostrato una ripresa di interesse. I prezzi non si riprenderanno invece nel corso del 2010 e anzi continueranno le lievi riduzioni fino a trovare un punto di equilibrio alla fine del primo semestre.
©RIPRODUZIONE RISERVATA
