Sugli edifici «su misura» pesa il rischio di ricorsi

Guido Inzaghi
Quanto incide l'incertezza generata dai ricorsi giurisdizionali in materia edilizia sull'attuale crisi del mercato immobiliare? Probabilmente poco, la crisi è generata da fattori diversi. Ma forse quel poco è comunque troppo.
Quando l'economia era favorevole, il mercato immobiliare era pronto ad accogliere pressoché tutte le tipologie edilizie e le diverse destinazioni funzionali realizzabili. Il mercato era push, la domanda era pronta a sostenere la spinta dell'offerta. La crisi ci ha ora condotto in un mercato pull, nel quale l'offerta è tirata dalla domanda: si vende solo quello che è stato costruito "su misura" (il cosiddetto "chiavi in mano"), assecondando le esigenze specifiche dell'acquirente.
In questo quadro, chi compra non è assolutamente disposto a correre il rischio del contenzioso amministrativo, che potrebbe portare alla demolizione dell'edificio taylor made. Peccato però che quando si negozia la vendita di un bene che ancora non c'è (e che normalmente viene pagato "a Sal", in base allo stato di avanzamento lavori, vale a dire in corso d'opera), il pericolo del contenzioso sia un'eventualità lontana nel tempo. Il ricorso al Tar può infatti giungere anche a cantiere aperto da tempo e fino al momento dell'ultimazione dei lavori (si veda l'articolo a fianco), vale a dire anche a distanza di tre o quattro anni dalla stipula del contratto. Infatti, la giurisprudenza amministrativa è stabile nel ritenere che la «piena conoscenza» del titolo edilizio non si forma al momento dell'apposizione del cartello di cantiere e neppure con l'inizio dei lavori. Per contro, è necessario che le lavorazioni abbiano raggiunto un avanzamento tale da svelare gli eventuali profili di contrasto con la disciplina urbanistica dell'area.
Di regola, dunque, il termine per impugnare il permesso di costruire da parte del proprietario confinante o dell'interessato decorre dalla data di ultimazione dei lavori, o comunque dal momento in cui i lavori manifestino le caratteristiche essenziali dell'opera (si veda la pronuncia 1904 del 5 aprile 2013 del Consiglio di Stato). Il principio subisce un'eccezione nei casi in cui il ricorrente non contesti il profilo quantitativo o qualitativo dell'opera, ma la sua stessa fattibilità in relazione alla supposta inedificabilità dell'area interessata. In questi casi, gli elementi cognitivi necessari all'impugnazione sono già contenuti nel cartello di cantiere, con l'effetto che il termine per impugnare il titolo decorre dalla data di apposizione dello stesso (Consiglio di Stato, pronuncia 365 del 22 gennaio 2013).
In relazione alle modalità per l'impugnativa dei titoli, occorre invece distinguere tra l'azione esperibile contro i permessi di costruire e quella prevista per contestare le lavorazioni oggetto di Dia o Scia.