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Questo articolo è stato pubblicato il 30 giugno 2010 alle ore 07:49.
La corretta intestazione catastale dei fabbricati e il loro corretto accatastamento balzano in primissimo piano, dal 1° luglio prossimo, nella contrattazione immobiliare e nei mutui ipotecari. Entra infatti in vigore l'articolo 19, comma 14, Dl 31 maggio 2010 n. 78, il quale detta tre essenziali prescrizioni:
a) nel rogito occorre che, a pena di nullità, venga fatto un espresso «riferimento alle planimetrie depositate in catasto» (la loro mancanza, pertanto, impedisce il rogito);
b) nell'atto, il venditore (o il datore di ipoteca) deve dichiarare, a pena di nullità, «la conformità allo stato di fatto, dei dati catastali e delle planimetrie»;
c) prima di stipulare l'atto il notaio verifica la conformità tra l'intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari.
Gli atti interessati sono quelli che hanno per oggetto edifici (di qualsiasi natura) o loro porzioni e che, anzitutto, hanno efficacia sulla loro intestazione (e così: compravendite, divisioni, donazioni); inoltre, sono compresi nel perimetro applicativo della norma in questione gli atti di costituzione e di trasferimento di diritti reali (come l'usufrutto, la servitù, l'ipoteca).
La nuova norma (che concerne i fabbricati esistenti qualificabili come "unità immobiliari urbane") non riguarda pertanto:
a) i terreni;
b) i fabbricati rurali (già accatastati nel Catasto fabbricati oppure ancora accatastati al Catasto terreni) per i quali però ricorrano i requisiti, oggettivi e soggettivi, di ruralità di cui all'articolo 9, comma 3, Dl 557/1993 (mancando detti requisiti, la normativa in esame ritorna dunque applicabile);
c) i millesimi delle parti comuni condominiali;
d) i fabbricati in corso di costruzione o venduti "al grezzo": al riguardo, con riferimento ai fabbricati oggetto di nuova costruzione o di lavori di recupero, va sottolineato che, per fabbricati "esistenti", devono intendersi quelli di cui vi è l'obbligo di accatastamento, e cioè, ai sensi dell'articolo 28 Rdl 652/1939, quelli che siano «divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati»;
e) i fabbricati "collabenti" (e cioè dichiarati come diroccati).
Quanto all'obbligo del notaio di verificare la conformità tra l'intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari (è il cosiddetto "allineamento"), si tratta di una verifica inderogabile, che comporta, secondo la circolare del 28 giugno 2010 del Consiglio nazionale del Notariato, la conseguenza del divieto di stipula se l'allineamento non sussiste. Fanno eccezione i seguenti casi:
