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Per le tabelle millesimali modifiche con meno vincoli

Maurizio de TillaCronologia articolo12 settembre 2010

Storia dell'articolo

Questo articolo è stato pubblicato il 12 settembre 2010 alle ore 14:16.

Con la decisione 9 agosto 2010 n. 18477 la Corte di cassazione, a Sezioni Unite, ha affermato che nel condominio le tabelle millesimali generali (e non più solo le tabelle cosiddette "derivate") non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136 del Codice civile, comma secondo.
La decisione delle Sezioni Unite della Cassazione si può condividere anche se in parte ne vanno rettificate le argomentazioni giustificative.
Si condivide, anzitutto, il rilievo che il legislatore menziona la tabella millesimale unicamente nell'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, laddove prescrive che «i valori dei piani o porzioni di piano devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».
Altrove il legislatore usa solo la dizione «valore»; per l'accertamento (articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile), la revisione o modificazione della stessa tabella (articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile), la ripartizione delle spese (articoli 1123, 1124, 1126 del Codice civile), la suddivisione dell'indennizzo a seguito della sopraelevazione (articolo 1127 del Codice civile) e la partecipazione all'assemblea (articolo 1136 del Codice civile). Le tabelle millesimali (generali e o derivate) costituiscono uno statuto della collettività condominiale dettato ai predetti fini, che comprende, ma non esaurisce la gestione del condominio, a meno che la stessa non si intenda in "senso lato".
La partecipazione all'assemblea può riferirsi ad atti – anche dispositivi – che riguardano l'uso dei beni comuni e quindi i connessi diritti di comunione dei condomini. Come le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni o di modificare quelle in atto, la locazione di un bene condominale, la ricostruzione dell'edificio parzialmente crollato, la nomina e revoca dell'amministratore, la costruzione di locali interrati adibiti a posti auto (legge Tognoli) e la costruzione dell'ascensore, la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio eccetera. A tutti i sopra elencati fini, senza il necessario consenso unanime dei condomini l'assemblea provvede applicando, per l'individuazione delle specifiche maggioranze, le tabelle millesimali.

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I millesimi generali hanno, quindi, un enorme valore nel condominio, toccando il diritto di comunione dei singoli partecipanti sui beni comuni, con riflessi sulla corretta applicazione dell'articolo 832 del Codice civile.
Il principio dell'approvazione a maggioranza vale per tutte le delibere, comprese quelle riguardanti le tabelle condominiali, che non sono altro che la rappresentazione del rapporto tra il valore dell'unità immobiliare e il fabbricato nel suo complesso, senza incidere, cambiare o modificare il diritto di proprietà sul bene esclusivo di comunione sui beni comuni.
Giustamente le Sezioni Unite hanno affermato che «quando i condomini approvano le tabelle, che hanno determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge, non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quella del fabbricato. Il valore della cosa è quello che è, e il suo accertamento non compie alcuna operazione volitiva».
Se la regola fondamentale del condominio non è l'unanimità perché le tabelle millesimali (generali e derivate) non possono essere approvate a maggioranza? A questo quesito le Sezioni Unite hanno dato risposta positiva, con una decisione che ha anche un significato pragmatico ed anticipatore della riforma del condominio.
È ovvio che se le tabelle vengono formate o modificate dall'assemblea con criteri errati, il condomino leso nel suo diritto può impugnare la delibera davanti all'autorità giudiziaria convenendo, questa volta, solo l'amministratore del condominio e non più tutti i condomini. Costituisce, questo, un effetto pratico importante per la tutela dei diritti dei condomini anche sul piano della riduzione dei costi e dell'effettività dell'intervento del giudice.
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