Prelievo incerto sui fondi immobiliari: mini-guida all'investimento

Un'arma efficace in un momento difficile: lo strumento del fondo immobiliare potrebbe essere molto utile alle imprese, soprattutto alle Pmi che in questa fase affrontano problemi di scarsa liquidità e hanno un patrimonio immobiliare – grande o piccolo – da mettere sul piatto. Il suo utilizzo, però, nonostante una tassazione generale di favore, oggi rischia di essere penalizzato dall'incertezza che si è generata in seguito alla manovra d'estate dell'anno scorso: il Dl 78 prevede l'emanazione di un decreto ministeriale destinato a rendere meno vantaggioso il regime fiscale dei fondi immobiliari a base ristretta, ma il Dm non ha ancora visto la luce (si veda l'articolo a destra).

I vantaggi per un'impresa che istituisce un fondo immobiliare possono essere di vario tipo: ad esempio, può trattarsi di aziende che intendano fare cassa e ridurre le proprie linee di credito, apportando i propri immobili a un fondo e poi cedendo le quote che rinvengono dagli apporti effettuati. Oppure, su un altro fronte, potrebbe trattarsi di enti pubblici che utilizzano il fondo immobiliare per smobilizzare il loro patrimonio.

Osservando i fondi immobiliari dal punto di vista dei risparmiatori che ne acquistano le quote, i fondi rappresentano un'interessante strumento finanziario (che a talune condizioni beneficia di agevolazioni fiscali: si vedano gli altri articoli di questa pagina), tendenzialmente di medio/lungo termine: invece di investire direttamente nell'acquisto di un immobile il risparmiatore compra una quota di un patrimonio gestito da soggetti professionali e tendenzialmente più redditizio rispetto all'investimento diretto che un singolo soggetto può effettuare con le sue solo forze. Il risparmiatore inoltre abolisce le complessità e le rischiosità dell'acquisto diretto e beneficia della diversificazione che il fondo può operare ripartendo le sue risorse in una pluralità di iniziative immobiliari.

Tecnicamente, il fondo comune di investimento immobiliare è un insieme di immobili, di diritti reali immobiliari e di partecipazioni in società immobiliari destinati a formare un patrimonio autonomo (il quale può comprendere, ma in minor parte, anche strumenti finanziari propri del mercato mobiliare), che fa capo a una società di gestione del risparmio (Sgr). A fronte dell'apporto di questi beni nel fondo (o del denaro con il quale tali beni vengono poi comprati dal fondo), si ricevono quote di partecipazione al fondo. La Sgr, tramite il suo organo amministrativo, assume le scelte di investimento e disinvestimento e si occupa della gestione degli strumenti finanziari acquisiti per conto del fondo.

I fondi immobiliari sono fondi "chiusi": non è cioè previsto, di regola, un diritto al rimborso della quota sottoscritta se non a una certa scadenza. La loro durata minima è di 10 anni, quella massima di 30. Alla scadenza, il patrimonio del fondo viene diviso oppure, se venduto, si distribuisce il ricavato.

I fondi immobiliari sono classificati a seconda:
- del mercato cui si rivolgono (e cioè ai risparmiatori oppure agli investitori qualificati);
- degli immobili che li compongono (abitativi, direzionali, commerciali oppure aree da edificare ed edifici da ristrutturare);
- delle modalità seguite nell'acquisizione degli immobili (che possono essere apportati o comprati);
- della politica di remunerazione dei quotisti (gli utili periodici possono infatti essere distribuiti o accumulati).

Le quote di partecipazione al fondo immobiliare possono essere cedute e tale cessione è facilitata se le quote sono ammesse a quotazione: con la cessione delle quote, l'apportante monetizza il proprio apporto e l'acquirente delle quote mira a lucrare il risultato della gestione del fondo (per effetto dei ricavi delle vendite degli immobili che il fondo effettui e della riscossione dei canoni di locazione) nel periodo in cui egli è titolare delle quote e il maggior valore che gli immobili del fondo conseguano nel tempo. Non c'è dubbio, comunque, che – per quanto diversi fondi immobiliari siano quotati – le quote del fondo sono molto meno "liquide" rispetto alle azioni e quindi il contatto con una controparte disposta all'acquisto delle quote di un fondo immobiliare può essere non facile nel breve periodo.