La sostitutiva anticipa al 31 marzo

Il prossimo 31 marzo 2011 scade il termine per il versamento dell'imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale per tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011. L'obbligo è stato introdotto dall'articolo 1, comma 16 della legge n. 220 del 13 dicembre 2010; il direttore dell'agenzia delle Entrate ha emanato in data 14 gennaio 2011 il provvedimento attuativo.
L'obbligo del pagamento dell'imposta sostitutiva è conseguente alle modifiche normative introdotte dalla legge di stabilità 2011, che riguardano l'applicazione del l'imposta ipotecaria e catastale in presenza di acquisizione di immobili da parte di società di leasing; la regola originaria introdotta dal comma 10-ter dell'articolo 35 del Dl 223/2006 prevedeva che le predette imposte dovute nella misura complessiva del 4% si pagavano per la metà al momento dell'acquisto del fabbricato da parte della società di leasing e per l'altra metà al momento del riscatto.

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Dal 1° gennaio 2011, per effetto del comma 15 dell'articolo 1, della citata legge di stabilità le predette imposte sono dovute interamente al momento del l'acquisto del fabbricato da parte della società di leasing mentre per il riscatto si scontano nella misura fissa. A seguito della modifica legislativa rimanevano in sospeso i contratti di leasing immobiliare in corso per i quali si doveva attendere il riscatto per versare l'altro 2 per cento, cioè la metà delle imposte ipocatastali. Il legislatore fiscale ha tuttavia semplificato a suo favore, imponendo l'obbligo dell'imposta sostitutiva per tutti i leasing immobiliari in corso al 1° gennaio di quest'anno, sia per quelli stipulati prima del 4 luglio 2006, data di decorrenza dell'applicazione delle imposte ipocatastali anche per le cessioni di immobili strumentali soggetti a Iva, ancorché dimezzate, sia per i contratti di locazione finanziaria relativi a fabbricati abitativi per i quali le imposte erano dovute per intero fin dal'origine.

Le modifiche normative hanno riguardato anche il trasferimento di beni immobili provenienti da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore per i quali le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

Determinare l'imposta
L'imposta sostitutiva è dovuta nella misura del 2% per i fabbricati strumentali e del 3 per cento per quelli abitativi. La base imponibile è costituita dal valore dell'immobile finanziato e cioè dal prezzo pagato dalla società di leasing in sede di acquisto. Dall'importo risultante si detrae l'imposta proporzionale di registro corrisposta in relazione al contratto di locazione finanziaria dell'immobile introdotta anch'essa per i fabbricati strumentali dal Dl 223/2006 e ora abolita dal 1° gennaio 2011. Infine si detrae un ulteriore importo determinato applicando la percentuale forfetaria del 4% moltiplicata per il numero degli anni della residua durata del contratto.

In ordine al calcolo della detrazione forfetaria si pongono due problemi: in primo luogo si ritiene che il calcolo del periodo residuo debba essere calcolato in giorni con decorrenza dal 1° gennaio 2011 in quanto diversamente si perderebbe la riduzione del 4% per il periodo residuo che può essere fino a 364 giorni. Inoltre, nei casi dei contratti di leasing per i quali è stata applicata la moratoria in ordine al pagamento della quota capitale che ha comportato un allungamento del contratto di leasing, si deve tenere conto del nuovo termine di scadenza prorogato.

L'imposta è dovuta dalle parti contraenti del contratto di locazione finanziaria, in corso al 1° gennaio 2011, aventi per oggetto beni immobili, anche da costruire o in costruzione. In questi giorni le società di leasing stanno trasmettendo ai soggetti utilizzatori dell'immobile il calcolo del l'imposta sostitutiva.
Il versamento dell'imposta da parte di uno dei contraenti estingue l'obbligo del versamento anche per l'altra parte. L'imposta sostitutiva deve essere corrisposta anche in relazione ai contratti per i quali prima del 31 dicembre 2010 è stato esercitato il diritto di riscatto da parte dell'utilizzatore, ma non è stato ancora stipulato il rogito di vendita. Invece in presenza di un contratto di leasing già stipulato per il quale però la società locatrice non ha ancora acquistato il fabbricato, nulla è dovuto.

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