Se il consenso di uno dei comproprietari di un immobile promesso in vendita viene invalidato l'intero contratto salta

Famiglia felice che guarda un mappamondo

L'invalidità del consenso di uno dei comproprietari di un immobile promesso in vendita travolge l'intero contratto. In questa ipotesi, infatti, i venditori si pongono come un'unica parte contrattuale complessa. Ne consegue che l'aspirante acquirente non può ottenere il trasferimento, ex articolo 2932 del codice civile, neanche delle quote di proprietà di quelli che hanno espresso un consenso legittimo alla vendita del bene. In pratica, è da escludere che la sottoscrizione del preliminare di vendita da parte dei comproprietari dia luogo a una pluralità di negozi con distinte obbligazioni riguardanti la cessione delle rispettive quote.

Questi gli importanti principi indicati dalla seconda sezione civile della Cassazione nella sentenza 5027/2011 (su www.guidaaldiritto.ilsole24ore.com) che ha respinto il ricorso di un aspirante acquirente di fondo rustico con sovrastante fabbricato in Puglia.

L'uomo ha citato in giudizio i comproprietari del l'immobile con i quali aveva concluso un preliminare di vendita. Ha spiegato, inoltre, che il bene era pervenuto ai venditori per successione e che al momento della firma del compromesso due dei figli del defunto erano minorenni. Una volta raggiunta la maggiore età l'acquirente li ha invitati, insieme alla vedova e ai fratelli maggiori, a stipulare il definitivo. I venditori, però, si sono rifiutati e, quindi, si è dovuto rivolgere al tribunale per ottenere il trasferimento del bene.

In giudizio si è costituita solo la vedova che si è opposta alla domanda facendo rilevare che al momento della stipula del preliminare due dei suoi figli erano minori e che la loro sottoscrizione era stata apposta senza l'autorizzazione del giudice tutelare.

Il tribunale, sulla base di questa carenza, ha respinto la domanda del compratore che ha quindi presentato ricorso in appello. Di fronte ai giudici di secondo grado, in particolare, l'uomo si è lamentato del fatto che il tribunale non aveva considerato che il contratto stipulato si doveva ritenere scindibile in tanti preliminari ognuno dei quali aveva a oggetto le singole quote del bene compromesso. Con la conseguenza che era quindi possibile trasferire almeno le quote di comproprietà rispetto alle quali non esistevano vizi nel consenso.

La corte d'appello non ha accolto questa conclusione affermando, al contrario, che il preliminare riguardava un bene indiviso che si doveva considerare inscindibile. Quindi la mancanza o l'invalidità della manifestazione di volontà di uno dei comproprietari non poteva che comportare l'impossibilità di trasferire l'immobile, anche in quota, all'acquirente.

La questione è approdata quindi in Cassazione dove il ricorrente ha affermato che i promittenti venditori intendevano alienare singolarmente, e in ogni caso, la propria quota. La prova di questa affermazione risiedeva nel fatto che si erano impegnati alla stipula pur nella consapevolezza che per i minori non era stato ottenuto il provvedimento di autorizzazione del giudice. Il contratto, pertanto, in relazione alle quote di proprietà dei maggiorenni al momento del preliminare doveva ritenersi pienamente efficace.

La Cassazione ha definitivamente respinto questa ricostruzione. In particolare i giudici hanno chiarito che nel caso di preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa si deve ritenere che i promittenti venditori si «pongano congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa e che, dunque, le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno di essi siano prive di una specifica autonomia e destinate, invece, a fondersi in un'unica manifestazione negoziale».

Ne consegue, ha concluso la Cassazione, che se una di queste manifestazioni di volontà manchi o risulti viziata da invalidità originaria si determina una situazione che impedisce non soltanto la prestazione «del consenso negoziale della parte complessa alla stipulazione del contratto definitivo, ma anche la possibilità che quella possa essere sostituita dalla pronuncia ex articolo 2932», restando escluso che il promissario acquirente possa conseguire la sentenza di trasferimento nei confronti di quelli tra i promittenti venditori che hanno espresso un'efficace manifestazione negoziale al momento del preliminare.

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