Roberto Trevisio (Viager): nuda proprietà conveniente per entrambi i contraenti

Viager è la prima agenzia specializzata in intermediazioni di nuda proprietà in Italia.

Domanda: Dr. Trevisio, qualcosa si sta muovendo?
R: Sicuramente sì. Ho intrapreso questa iniziativa due anni fa perché ritengo che ci siano le condizioni ed anche perché credo fortemente nella convenienza e nell'intelligenza di questo tipo di transazione per entrambe le parti contraenti.

D: Perché il nostro paese ha così poca dimestichezza con questa formula di investimento immobiliare?
R: Le ragioni sono due: l'ignoranza e la cultura. C'è una palese non conoscenza da parte del pubblico e, purtroppo, spesso anche di molti operatori in campo immobiliare, di questa opportunità di acquisto/vendita e le varie modalità contrattuali che si possono applicare. E' poi curioso notare che nel paese nel quale esiste la più alta concentrazione di proprietari privati di immobili vi sia una così scarsa conoscenza dei diritti reali connessi alla proprietà del bene . Esiste poi una peculiarità tutta italiana sull'attaccamento alla casa e alla famiglia oltre ad una forma di atavica superstizione nell'affrontare certi argomenti e poi, forse, c'è anche una scarsa fiducia nel prossimo e nella giustizia amministrativa.

D: La sua agenzia opera anche sulla Francia, paese dove il viager è molto diffuso e c'è la presenza sul mercato di investitori istituzionali. Che differenze ci sono?
R: In Francia il "viager" e la nuda proprietà sono trattate, nella stragrande maggioranza dei casi, da agenzie specializzate . Noi , ad esempio, siamo partner dell'Etude Lodel (http://www.viagerlodel.com/), una delle più importanti e conosciute. Poi va sottolineato che esiste, per quanto concerne la forma di vendita in "viager" , una forte discriminante sul trattamento fiscale.
In Italia è possibile formulare un contratto praticamente identico a quello che si utilizza in Francia ma si deve pagare una pesante imposta di registro sulla costituzione di rendita vitalizia (ex art. 1872 e seguenti del C.C.) e, cosa ancora più assurda, la rendita viene tassata come un reddito.
In Francia non è così: l'atto di costituzione non è tassato e la rendita lo è in minima parte e dopo i 75 anni si è esentati.

D: Gli italiani acquistano più volentieri all'estero?
R: Sì, per molteplici ragioni. Nel caso della Francia, in particolare della Costa Azzurra, lo Stato ha saputo valorizzare nel tempo le proprie risorse. A questo aggiungiamo un rapporto qualità prezzo molto più interessante rispetto a luoghi analoghi in Italia (Liguria), un funzionamento della Pubblica amministrazione e una maggiore trasparenza e garanzia nella documentazione degli immobili. L'investimento è orientato di solito verso immobili tra 200.000 -500.000 euro che si possono acquistare pagando un "bouquet" (acconto, ndr) compreso tra 40.000-150.000 euro, oltre ad una rendita vitalizia da pagare al venditore d tra 500 -2.000 euro mensili.

D: Un esempio?
R: Un immobile che ha un valore di mercato pari a 400.000 euro il cui proprietario, venditore, è una donna di 80 anni, si può acquistare con un bouquet di circa 140-150.000 euro più una rendita di circa 1000 euro mensili ovvero 12.000 euro annui. L'aspettativa statistica di vita del soggetto venditore in questione è di 10, 5 anni circa e perciò basta fare due calcoli per rendersi conto che entrambi i contraenti fanno un affare assai vantaggioso.
In Italia, dove è diffusa la forma della nuda proprietà interamente pagata all'atto, l'investimento è paragonabile ad uno zero coupon rapportato alla aspettativa di vita residua dell'occupante del bene.

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