Possiedo un immobile accatastato come C/1, che io però uso come magazzino. La richiesta di modifica al Catasto da C/1 a C/2 quali pratiche comporta? Cosa potrà farmi risparmiare in termini di Imu?
Ai fini catastali la qualificazione di un immobile (attribuzione della categoria) deve essere fatta sulla base delle caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare (articolo 6 del Dpr 1142/49), di tipo strutturale (tipologia della costruzione e sua idoneità a essere utilizzata per un particolare uso, in conformità alle norme regolamentari edilizie e d'igiene comunali, relative all'altezza utile interna, al rapporto aero-illuminante ed infine alla destinazione "ordinaria").Pertanto, qualora una unità immobiliare sia stata edificata per essere destinata a un'attività commerciale "ordinaria", sia aperta al pubblico, dotata di accesso diretto da strada, munita di porte con struttura metallica, serrande avvolgibili e risulti rispondente ai requisiti strutturali e igienici sopra citati, "deve" essere classificata come negozio e censita nella categoria C/1. Di conseguenza, nel caso in cui l'unità predetta venga destinata a uso magazzino, senza che siano alterate le citate caratteristiche, nessuna modifica può essere apportata alla sua classificazione catastale e, quindi, alla sua rendita catastale. Nella fattispecie, pertanto, l'attuale destinazione a deposito di un negozio non può comportare modifica alla base imponibile dell'Imu (rendita catastale x 5% x 55). Si ricorda infine che, a decorrere dal 1° gennaio 2013, il coefficiente moltiplicatore sarà pari a 65.

Nel nostro condominio il locale ex portineria (libero e lo si soltanto per effettuarvi le assemblee condominiali) è comunque soggetto al versamento dell'Imu.Tale imposta rientra tra le spese generali a cui sono soggetti anche i proprietari dei locali commerciali? Oppure sono essi esentati dal parteciparvi?
Nel caso di parti comuni condominiali suscettibili di reddito autonomo a cui sia attribuibile o attribuita la rendita catastale, occorre una pronuncia ufficiale che confermi l'imposizione, analogamente a quanto avveniva ai fini dell'Ici, giacché la disciplina dell'Imu non sembra richiamare l'applicabilità del l'articolo 10, comma 4, del Dlgs 504/92. Tuttavia l'Imu, salva diversa disposizione del regolamento condominiale, rientrerebbe tra le spese generali, a cui sono soggetti anche i proprietari dei locali commerciali.

Sono comproprietario con mia madre e mio fratello di un terreno agricolo (costituito da più particelle) coltivato e condotto da mia madre, proprietaria del 50% e coltivatrice diretta in pensione, mentre l'altro 50% appartiene in parti uguali a me e a mio fratello, che non siamo operatori agricoli. Mia madre risulta iscritta alla Camera di commercio e ha il numero di partita Iva per l'esercizio dell'attività agricola. Il Comune di Ravenna ha cambiato destinazione d'uso a tale terreno, che da agricolo è divenuto fabbricabile, secondo lo strumento urbanistico generale adottato nel corso dell'anno 2010. A parere del Comune, mia madre non è tenuta al pagamento dell'Ici perché imprenditrice agricola, mentre io e mio fratello siamo obbligati a corrisponderla con riferimento all'area fabbricabile. Abbiamo già versato in autoliquidazione il relativo importo, ma è sorto qualche dubbio sulla correttezza della tesi dell'amministrazione comunale. Cosa succede ai fini dell'Imu?
Nel caso di specie, il dubbio "coltivato" dal lettore appare legittimo e fondato. Infatti, la tesi di favore del lettore e suo fratello, comproprietari del terreno assieme alla propria madre coltivatrice diretta o imprenditrice agricola in pensione, trova conforto nella giurisprudenza di legittimità ormai consolidata. In particolare, con ordinanza 16636 depositata il 29 luglio 2011 la Corte di cassazione (sezione tributaria) ha riaffermato il principio di diritto secondo cui la considerazione dell'area come terreno agricolo ha "carattere oggettivo" e, come tale, si estende a tutti i comproprietari (o contitolari dei diritti reali di godimento) del terreno. Questo perché la persistenza della destinazione del fondo a scopo agricolo integra «una situazione incompatibile con la possibilità dello sfruttamento edilizio dell'area, avente carattere oggettivo». Pertanto, concludono espressamente i giudici, nel caso di comunione di un fondo edificabile in cui persista l'utilizzazione da parte di uno solo dei comproprietari, come nella fattispecie, l'Ici va determinata con riferimento al "terreno agricolo" sia per il comproprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo, sia per gli altri comunisti che non esercitano sul fondo alcuna attività agricola (conforme, fra le ultime, le sentenze 14825 e 14824 del 5 luglio 2011 e 15566 del 30 giugno 2010). Peraltro, le citate sentenze 14825 e 14824 hanno riguardato proprio il Comune di Ravenna. Sicché, in virtù di tale principio di diritto, i contribuenti (lettore e suo fratello) potrebbero presentare all'amministrazione comunale, distintamente e separatamente, un'istanza di rimborso delle maggiori somme versate e non dovute, ai sensi dell'articolo 1, comma 164, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007). In sostanza, i figli della coltivatrice diretta o imprenditrice agricola in pensione sarebbero tenuti a corrispondere l'Ici con riferimento al terreno "agricolo", ai sensi dell'articolo 5, comma 7, del Dlgs 504/92 (base imponibile = reddito dominicale x 25% x 75), senza quindi beneficiare di alcuna agevolazione prevista dall'articolo 9 dello stesso Dlgs 504/92 (franchigia e detrazioni d'imposta). L'istanza, che va redatta in carta libera, deve essere presentata, vale a dire consegnata o spedita tramite raccomandata postale con avviso di ricevimento, entro il termine di cinque anni dal giorno del versamento dell'imposta. Tuttavia, come peraltro emerge dal tenore del quesito, è probabile che i contribuenti debbano valutare l'opportunità di instaurare il contenzioso tributario nei confronti dell'ente locale. Lo stesso trattamento dovrebbe operare anche ai fini dell'Imu, ma occorrerebbe una conferma ufficiale.

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