Condominio, una conciliazione «mirata»

L'obbligo di mediazione dal 21 marzo si estende alle controversie condominiali. Un passaggio importante, che però pone alcuni interrogativi. Primo tra tutti l'individuazione delle cause interessate. Le interpretazioni vanno da quelle più rigorose (solo le cause relative a misura e modalità d'uso dei servizi comuni) sino a quelle che includono tutte le cause in cui è parte il condominio.

Una visione più equilibrata fa ritenere che la materia condominiale sia relativa esclusivamente alle vertenze interne al condominio, riguardanti gli articoli da 1117 a 1139 Codice civile e da 61 a 72 delle relative disposizioni di attuazione.

In attesa che si sedimenti una giurisprudenza univoca, il Centro studi nazionale Anaci ha messo a punto un vademecum per i professionisti (integrale sul sito www.anaci.it e nel Dossier online). Questi alcuni dei chiarimenti:
- se la materia riguarda i poteri dell'amministratore, questi può partecipare al procedimento di mediazione anche senza autorizzazione assembleare: tuttavia, una volta compiute le attività necessarie a evitare le sanzioni ex articolo 8, Dlgs 28/2010, è bene che per qualsiasi atto ulteriore si munisca dell'ok dell'assemblea. Se invece la controversia esce dai poteri dell'amministratore e non c'è tempo di convocare l'assemblea, questi può intervenire alla prima sessione, chiedendo però al mediatore immediato termine per convocare un'assemblea;
- certamente l'amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso, salvo ricorrere alla mediazione nel caso di opposizione;
- è utile che l'amministratore partecipi alla mediazione con l'assistenza di un difensore, meglio se nominato dall'assemblea;
- anche se esistono interpretazioni diverse, l'Anaci ritiene sensato che la partecipazione del condominio alla mediazione sia approvata con le stesse maggioranze previste per le liti (maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno metà del valore millesimale); l'eventuale sottoscrizione della conciliazione andrebbe approvata con la stessa maggioranza.

Pratica forense compatibile con l'attività di mediatore
Sono laureato in giurisprudenza e sto svolgendo praticantato da avvocato. Posso diventare mediatore? L'attività è compatibile con la prosecuzione della pratica forense?
Sì. Per essere mediatori civili e commerciali occorre un diploma di laurea universitaria triennale o, in alternativa, l'iscrizione presso un Ordine o Collegio professionale. Inoltre, serve la frequenza di un corso di formazione non inferiore a 50 ore in enti accreditati presso il ministero della Giustizia superando le prove finali di valutazione. È prescritto anche un obbligo di aggiornamento continuo almeno biennale. L'attività del mediatore può svolgersi solo presso gli Organismi (non più di cinque) in cui lo stesso è accreditato. L'attività di mediatore è compatibile con la pratica forense.

Per la delibera condominiale sospensione solo dal giudice
Vorrei contestare alcune spese deliberate dal mio condominio, per mancanza del quorum (lavori di manutenzione straordinaria decisi senza i 500 millesimi). I 30 giorni per l'impugnazione in giudizio scadono il 27 marzo. Devo già rivolgermi al mediatore? Perderò la possibilità di andare davanti al giudice?
Se agisce prima del 21 marzo non è ancora obbligatoria la mediazione per il condominio. Dopo deve attivare la mediazione, che produce sulla prescrizione gli stessi effetti della domanda giudiziale, ossia sospende i termini di prescrizione. Qualora si intenda richiedere anche la sospensione dell'esecutività della delibera impugnata, non rientrando nella competenza del mediatore, conviene rivolgersi all'autorità ordinaria.

Nelle assicurazioni preliminare la richiesta di risarcimento
Non riesco a capire come la mediazione si sovrapponga alla procedura per il risarcimento diretto. Ho una contestazione con la mia compagnia d'assicurazione e non so come regolarmi.
Le procedure non sono alternative ma succedanee. Per prima cosa un danneggiato chiede il risarcimento alla compagnia del responsabile (o alla sua personale in sede di risarcimento diretto ex articoli 149 e 150 del Codice delle assicurazioni). Solo dopo, verificata l'impossibilità di definire transattivamente il caso, si attiverà in sede di conciliazione. Questo perché la procedura di mediazione ha comunque un costo (specie per i sinistri gravi), mentre quella stragiudiziale no. La mediazione si pone come procedura successiva anche perché è condizione obbligatoria per procedere con causa civile ove le parti non abbiano trovato un accordo stragiudiziale.

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