Periodo transitorio 2011 - Comunicazione al conduttore – Acconti e ravvedimento operoso

Tenuto conto che l'anno 2011 rappresenta il primo anno di applicazione della "cedolare secca" e che, ai fini della scelta della modalità di tassazione dei redditi derivanti dagli immobili ad uso abitativo relativi a contratti già registrati o prorogati al 7 aprile 2011, il provvedimento prevede che il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell'anno 2012 per i redditi 2011, si chiede se sia comunque possibile inviare la comunicazione al conduttore entro la presentazione della dichiarazione dei redditi.

In base all'art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011 l'opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Al riguardo, considerato il particolare regime transitorio previsto dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 con riguardo ai casi in cui il locatore può avvalersi della cedolare secca per l'annualità decorrente dal 2011 direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 (contratti di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento - cfr. circolare n. 26/E del 2011, par. 8.1.1), la lettera raccomandata con cui il locatore comunica al conduttore la rinuncia all'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2011 (da osservare anche nell'ipotesi in cui il locatore presenti il modello 730).

Rimangono comunque fermi gli altri presupposti di applicazione della cedolare secca e i conseguenti obblighi dichiarativi e di versamento, anche dell'acconto.

Ciò presuppone, in particolare, che per le annualità interessate (che terminano nel 2011 e/o che decorrono dal 2011) il locatore non abbia applicato l'aggiornamento del canone e abbia versato l'acconto se dovuto. Qualora l'aggiornamento del canone sia stato applicato, si ricorda che – per quanto già precisato con circolare n. 26 del 2011 – sulla base della comunicazione di rinuncia il locatore non può percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e questi, se già percepiti, devono essere restituiti.

Per quanto riguarda l'acconto, si ritiene che l'omesso versamento dell'acconto della cedolare secca per l'anno 2011 alle date previste non precluda la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva. Il contribuente interessato può avvalersi a tal fine dell'istituto del ravvedimento c.d. operoso di cui all'articolo 13 del d.lgs. n. 472 del 1997, applicabile alla cedolare secca per effetto del rinvio operato dall'articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 alle disposizioni in materia di imposte sui redditi per regolarizzare gli omessi versamenti, effettuando il pagamento delle imposte dovute, unitamente agli interessi e la sanzione nella misura ridotta stabilita dal citato articolo 13 del d.lgs. n. 472 del 1997. A tal fine devono essere utilizzati i codici tributo "1992", denominato "Interessi sul ravvedimento - Imposte sostitutive", e "8913", denominato "Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle imposte sui redditi".
Si ricorda che l'imposta di registro versata non può essere restituita, stante il disposto dell'art. 3, comma 4, del d.lgs. n. 23 del 2011 secondo cui, in caso di opzione "non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate".

Nell'ipotesi in cui il contribuente abbia tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell'immobile abitativo ai fini del versamento dell'acconto IRPEF 2011, non è altresì preclusa la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva, sempreché ne ricorrano tutte le condizioni previste, qualora il contribuente presenti istanza per la correzione del codice tributo indicando l'importo versato a titolo di acconto IRPEF da considerare versato a titolo di acconto per la cedolare secca per il 2011. Il maggior versamento dell'acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca nel modello UNICO 2012.

La medesima soluzione può essere adottata anche nelle ipotesi in cui l'acconto IRPEF sia stato trattenuto e versato nell'ambito dell'assistenza fiscale. In questo caso, il maggior versamento dell'acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca nel modello 730/2012.
Rimane ferma l'applicazione delle sanzioni e degli interessi in caso di carente versamento degli acconti. Al riguardo, si rinvia ai chiarimenti forniti con circolare n. 26 del 2011, al par. 8.2, in merito al versamento dell'acconto IRPEF e della cedolare secca per il 2011.

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