Immobili, autoconsumo esente Iva

Il valore dell'autoconsumo
Anche se l'avvento dell'esenzione ridimensiona gli effetti della problematica, rimane ancora da conoscere il pensiero dell'Agenzia in merito alla corretta interpretazione delle nuove disposizioni riguardanti la determinazione della base imponibile per le operazioni prive di corrispettivo, che, dal 27 settembre 2009 (Comunitaria 2008), fanno riferimento al prezzo di acquisto o, in mancanza, al prezzo di costo determinato al momento dell'operazione e non più al classico valore normale (che rimane, invece, ancora il riferimento ai fini delle imposte dirette).
© RIPRODUZIONE RISERVATA
L'impatto
01 | LA NOVITÀ
La nuova formulazione dell'art. 10, comma 1 numeri 8-bis) e 8-ter) del Dpr n. 633/72, prevede, dal 26 giugno scorso, l'applicazione naturale dell'Iva per le cessioni effettuate da imprese costruttrici (o ristrutturatrici) nel termine di 5 anni dalla data di ultimazione. Si può trattare sia di abitazioni che di fabbricati strumentali per natura. Negli altri casi (quindi anche oltre i 5 anni per le imprese di costruzione), il regime è l'esenzione e si ha la possibilità di optare per l'Iva da parte delle imprese di costruzione o ristrutturazione di fabbricati abitativi e per la cessione di fabbricati strumentali per natura effettuate da costruttori e non.
02 | L'ESENZIONE
L'esenzione si applica anche in sede di autoconsumo/assegnazione ai soci. Anche per i fabbricati strumentali per natura si prescinde dalla natura del soggetto a cui è destinato l'immobile.
03 | LE CONSEGUENZE
Occorre però considerare le conseguenze ai fini dell'imposizione diretta (generalmente si determina una plusvalenza quantificata col valore normale) e gli effetti in campo Iva (pro rata, rettifica della detrazione, quantificazione dell'autoconsumo).
04 | l'IMPRESA
È considerata impresa costruttrice anche l'impresa che occasionalmente realizza immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente da essa affidata ad altre imprese. Sono equiparate alle imprese di costruzione le imprese che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, significativi interventi di qualificazione edilizia.