La ricetta dei «covered bond» può aiutare l'immobiliare

di Antonio Mazza In diversi Paesi europei il settore e la finanza immobiliare godono di ottima salute: non solo per il minor rischio-Paese percepito dagli investitori rispetto a quello italiano, ma almeno per altre tre ragioni.
In primo luogo, in altri Stati Ue le compagnie di assicurazione stanno finanziando direttamente il settore immobiliare senza incontrare le resistenze che la normativa italiana oppone al loro ingresso.
In secondo luogo, alcune banche europee sono riuscite a sconfiggere il senso di sfiducia verso e tra le banche – che in Italia, di fatto, blocca la provvista sul mercato interbancario – utilizzando strumenti che riducono ai minimi termini sia il "rischio banca", sia i passaggi tra gli investitori e l'oggetto reale dei loro investimenti. In Germania le banche, infatti, continuano a utilizzare con successo come provvista per le operazioni di finanziamento immobiliare le Pfandbriefe, il più antico esempio di cartella fondiaria (il meccanismo fu perfezionato nel 1770 nella Regione della Slesia a seguito di una gravissima crisi determinata dal primo conflitto globale, la guerra dei sette anni).
Anche in Italia, dall'inizio del secolo scorso e sino alla metà degli anni Settanta avevamo le nostre Pfdandbriefe: si tratta delle "cartelle fondiarie" mutuate proprio dal sistema germanico. Ora, di fronte alla crisi di fiducia verso le banche, vista la grande difficoltà con cui in Italia fanno raccolta, è opportuno riscoprire il sistema delle cartelle fondiarie, che sono state reintrodotte in Italia dalla legge 80/2005 con il nome di "covered bond".
Questi titoli sono garantiti dalla banca emittente, ma anche dall'ipoteca sugli immobili finanziati attraverso la provvista. Se si emettono queste obbligazioni per finanziare un progetto immobiliare, come per esempio la costruzione di un edificio, e se la banca non è poi in grado di restituire i bond, l'edificio potrà essere liquidato direttamente dai possessori dei bond. Questi titoli sono quindi meno rischiosi e consentono alla banca di fare raccolta pagando un tasso di interesse più basso che si riflette sul tasso di interesse dei relativi mutui.
Ma se la normativa italiana sui "covered bond" sembra più ispirata a favorire la cessione dei crediti immobiliari presenti nei bilanci delle banche italiane, si deve verificare come e se questa normativa possa permettere alle banche di intervenire anche nella prima e più delicata fase del processo creditizio (come succede in Germania), ossia se sia possibile "fare raccolta" con i "covered bond" contestualmente alla concessione dei finanziamenti e per progetti immobiliari mirati.
In concreto, se un imprenditore immobiliare volesse un prestito per finanziare un progetto immobiliare, potrebbe ottenere dalla banca un mutuo garantito da ipoteca utilizzando come provvista i titoli ipotecari ("covered bond") riferiti a quella specifica iniziativa immobiliare. In questo caso, la banca potrebbe porre come condizione per l'erogazione il collocamento di questi titoli, che saranno associati a quella specifica operazione immobiliare. La collocazione potrebbe essere eseguita dalla stessa banca coinvolgendo anche il promotore dell'iniziativa immobiliare o altri sponsor.
Se, per esempio, il finanziamento fosse richiesto per sostenere la costruzione di un condominio a uso residenziale, la banca e l'operatore potrebbero collocare i titoli tra i promissari acquirenti degli appartamenti che, al termine della costruzione, potrebbero avere la possibilità di convertire i titoli ipotecari in parte del prezzo degli appartamenti.
Nelle grandi iniziative immobiliari, gli investitori istituzionali non potranno che essere gli interessati sottoscrittori dei titoli, visto l'elevato livello di garanzie sottostante e vista la possibilità di liquidare a loro favore gli immobili finanziati con la loro provvista.
Infine, occorre considerare che le leve finanziarie che si ottenevano durante il boom immobiliare degli anni 2000 sono tramontate e difficilmente torneranno a sorgere nel medio periodo. Si possono cercare tutte le soluzioni finanziarie possibili, ma pensare di ottenere leve superiori al 50-60% del costo o valore degli immobili, è e sarà sempre più difficile. Questo vuol dire che gli sponsor delle iniziative immobiliari devono immettere capitale proprio equivalente al 40-50% del costo o valore in ogni iniziativa immobiliare. In Italia, dove persiste una frammentazione e sottocapitalizzazione del sistema imprenditoriale, questo non potrà che avvenire attraverso fenomeni di fusione e di partnership tra gli operatori immobiliari.
Direttore generale Aareal bank AG
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