Agevolazioni prima casa, revoca anche senza penalità

l Fisco si ammorbidisce sulla concessione dell'agevolazione per l'acquisto della "prima casa": è quanto oggettivamente si deduce dal benevolo atteggiamento con il quale l'agenzia delle Entrate ultimamente considera due eventi successivi all'atto di acquisto e che sono rilevanti ai fini della conservazione dell'agevolazione in parola:
a) il fatto che l'acquirente, non residente nel Comune ove è situata la casa oggetto del rogito agevolato, rinunci a trasferirvi la propria residenza entro i 18 mesi successivi all'atto di acquisto;
b) il fatto che l'acquirente venda, prima di cinque anni, la casa oggetto di acquisto agevolato, rinunciando a comprare una nuova casa entro un anno dalla vendita.
Se in entrambi questi casi l'agenzia delle Entrate (seppur con atteggiamenti non uniformi nei vari uffici periferici) spesso mostrava in passato un giudizio intransigente (comminando cioè la decadenza dall'agevolazione e quindi recuperava la differenza d'imposta e applicava la sanzione del 30 % su detta differenza), oggi invece il contribuente trova un clima più tollerante. Sia per effetto della risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011 (si veda Il Sole 24 Ore del 1° novembre 2011), in forza della quale non è passibile di sanzione (ma solo soggetto al recupero della differenza d'imposta) il contribuente che rinuncia al trasferimento della propria residenza nei 18 mesi posteriori al rogito d'acquisto; sia perché per la risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012 (sulla quale si veda Il Sole 24 Ore di ieri), in identica situazione si trova il contribuente che, vendendo la casa prima del decorso di un quinquennio dall'acquisto, rinunci a comprare una nuova abitazione principale.
In entrambi i casi, se invece la rinuncia sia fatta dopo il termine prescritto dalla legge (il diciottesimo mese dopo l'acquisto; l'anno dopo la vendita) al contribuente è concesso il ravvedimento operoso, con il quale si ottiene un notevole abbattimento della sanzione del 30% (da applicare alla differenza tra l'imposta calcolata con il metodo ordinario e quella versata con il calcolo conseguente all'agevolazione).
Resta fermo invece il fisco sul punto della irrinunciabilità del beneficio fiscale: in altri termini, chi ha domandato l'agevolazione "prima casa" (e l'ha "consolidata", per effetto della sussistenza di tutti i presupposti sui quali essa è concessa) non può più spogliarsene. La rinuncia, invero, interesserebbe al contribuente che, intendendo acquistare una nuova casa (senza prima alienare quella comprata in precedenza, sfruttando l'agevolazione "prima casa"), il cui valore sia maggiore di quello tassato in precedenza, volentieri rinuncerebbe al beneficio ottenuto in passato per avvalersene di nuovo (con maggior vantaggio) in sede di nuovo acquisto.
Per esempio, se sia stata acquistata, nel 2007, una "prima casa", venduta da un privato, del valore catastale di euro 80mila (e si sia pagata quindi una imposta di registro di euro 2.400) e oggi si voglia acquistare un'altra casa, venduta da un costruttore, per il prezzo di euro 300mila, sarebbe conveniente, se fosse possibile, rinunciare all'agevolazione ottenuta nel 2007 (e quindi scontare l'intera imposta dell'importo appena superiore a euro 8mila) per ottenere il beneficio dell'Iva al 4 per cento sul nuovo acquisto (e quindi versare Iva per euro 12mila) evitando quindi la tassazione "piena" del nuovo acquisto (e cioè l'importo di euro 30mila). Tuttavia la Cassazione (sentenza n. 9607 del 21 luglio 2000; sentenza n. 8784 del 28 giugno 2000, n. 8784; sentenza n. 229 del 10 gennaio 2003) su questa materia non concede spazio: si tratta infatti di un rapporto tributario definito e che ha esaurito i propri effetti; se fosse ammessa questa rinuncia, tale rapporto verrebbe riaperto per unilaterale volere di una delle parti del rapporto stesso, del che nella legge non c'è traccia: è per questo che, secondo i giudici di legittimità, la richiesta di agevolazioni ha carattere negoziale e non è revocabile, per definizione, tanto meno in vista del successivo atto di acquisto.
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La risoluzione
Sul Sole 24 Ore di ieri l'analisi della risoluzione 112/E dell'agenzia delle Entrate con cui i tecnici del fisco hanno affrontato alcune questioni applicative relative all'agevolazione sulla prima casa. In particolare viene garantita uniformità sul territorio nazionale relativamente al trattamento del caso in cui la casa sia venduta prima dei cinque anni senza acquistarne un altra