Con la deduzione al 5% cambia la convenienza

Cedolare secca con maggiore appeal dal 2013. Fermo restando il regime previsto per la tassazione piatta, peggiorano le conseguenze fiscali per la tassazione dei canoni di locazione. Così, è possibile che qualcuno – in particolar modo i contribuenti con redditi medio bassi – debba rivedere i calcoli di convenienza già effettuati nel passato, ponendo a confronto la perdita degli adeguamenti Istat, l'esonero dal registro del 2% e l'incremento del carico Irpef da mettere in conto nel nuovo anno. Il tutto ruota attorno all'articolo 37 del Tuir e in particolare al comma 4-bis, oggetto di modifica ad opera della legge 92/2012 (la riforma Fornero), con decorrenza dal periodo d'imposta 2013 e con l'intento di reperire maggiori risorse per il finanziamento dei nuovi istituti introdotti o modificati nel l'ambito della legislazione sul lavoro dipendente.
La norma prevede che, per tutti gli immobili locati (in questa sede interessano però quelli a destinazione abitativa oggetto di possibile opzione per la cedolare secca, quindi affittati a privati da persone fisiche) il reddito da assoggettare a tassazione sia pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione ridotto forfettariamente del 5% (per i fabbricati siti nella città di Venezia e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, l'abbattimento forfettario è del 25%). La novità sta proprio nella contrazione della misura di abbattimento forfettario dell'imponibile riconosciuto al proprietario per compensare le spese di mantenimento del bene; infatti, dal precedente 15%, si passa al 5 per cento. Nel nuovo scenario, per un canone di 12mila euro, il vecchio imponibile di 10.200 euro risulta incrementato (dal 2013) a 11.400 euro; 1.200 euro in più che, all'aliquota minima del 23%, significano 276 euro di maggiore Irpef da mettere in conto, senza contare il maggior carico di addizionali regionali e comunali, ove presenti.
In buona sostanza, la convenienza per l'adozione della imposta sostitutiva, diversamente da quanto accadeva sino al 2012, si riscontra già in relazione a canoni assai esigui, anche di 400 euro mese; ovviamente, poi, ciascuno dovrà anche fare i conti sulla propria posizione specifica, in relazione all'esistenza di oneri deducibili e detrazioni di imposta, che divengono non fruibili per chi adotta la cedolare secca.
Inoltre, se l'immobile oggetto di locazione è di interesse storico-artistico, le sorprese sono già arrivate con gli acconti del 2012 e si consolideranno già con la prossima dichiarazione dei redditi, quindi in anticipo rispetto alle regole generali sulle locazioni sopra richiamate; infatti, non si potrà più tassare la rendita più bassa prevista per i fabbricati della zona (in ragione della legge 413/1991), bensì si dovrà tassare il maggior valore tra rendita ordinaria rivalutata ridotta al 50% ex Rm 114/2012 e canone abbattuto forfettariamente del 35 per cento. Qui il cambio di passo risulta davvero epocale, con conseguente necessità di rivedere l'impostazione generale dei contratti.
Preso atto delle modifiche, non risulta per nulla strano riscontrare due differenti fenomeni: da un lato, ferma restando la destinazione abitativa degli immobili qui esaminati, non è più indifferente valutare quale sia il conduttore dei locali e quale destinazione (possibile e legittima) lo stesso intenda imprimere al fabbricato; insomma, l'incremento del carico tributario determinerà una evidente preferenza per le ipotesi in cui sia possibile optare per l'applicazione della tassazione piatta, posto che, fermo restando il canone ricavabile dal mercato, la variabile fiscale potrebbe determinare una evidente situazione di vantaggio per il proprietario dello stabile. Per altro verso, per molti contratti di locazione già in corso, per i quali non si era attentamente valutata la convenienza all'accesso al sistema di tassazione piatta, potrebbe divenire utile un cambio di rotta, posto che il regime fiscale può essere prescelto o variato in concomitanza con la scadenza delle singole annualità. Visti i numeri in gioco, e il valore determinante attribuito al versamento dell'imposta di registro, prima di pagare il rinnovo annuale conviene valutare la posizione con estrema attenzione.
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