Bonus prima casa a rischio

È a rischio chi compra una casa da un venditore che l'avesse a sua volta acquistata da meno di 5 anni con l'agevolazione prima casa e che poi, entro un anno dalla vendita, non ricompri una nuova abitazione principale, con ciò decadendo dall'agevolazione ottenuta per l'acquisto della casa poi venduta. Se infatti il venditore non paga le imposte e le sanzioni dovute per la decadenza dall'agevolazione prima casa che si verifica per effetto della vendita prima del decorso di un quinquennio, l'obbligazione tributaria è garantita (sul bene acquistato con il beneficio fiscale) da un privilegio dello Stato, che evidentemente coinvolge chi sia attualmente proprietario dell'immobile, il quale ha poi poca speranza di rivalsa verso il venditore decaduto dall'agevolazione (che appunto ha provocato l'escussione del privilegio rendendosi insolvente di fronte al fisco). Questi è infatti «una sorta di responsabile senza debito, non essendo debitore di imposta» (Cassazione, Sezioni unite, n. 31/2000): privilegio infatti significa che il bene gravato può essere escusso e che il ricavato dalla vendita forzata è destinato a soddisfare il creditore privilegiato.
È quanto emerge dalla nota n. 911-6090/2013 del 14 febbraio 2013 della Direzione regionale delle Entrate della Toscana, la quale sancisce che il privilegio dello Stato sorge alla data in cui viene registrato l'atto agevolato. Questa data è assai rilevante in quanto, ex articolo 2772, comma 4, del codice civile, «il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili». Quindi: a) se il credito privilegiato dello Stato sorgesse con il decorso infruttuoso dell'anno "di grazia" concesso dalla legge per riacquistare una abitazione principale, allora colui che ha comprato (dal venditore che ha venduto prima del quinquennio) non ne patirebbe alcuna conseguenza, trattandosi appunto di un acquisto effettuato prima del sorgere del privilegio; b) se invece il credito privilegiato dello Stato sia sorto, come vuole la Dre Toscana, quando venne registrato l'atto di acquisto agevolato (poi "colpito" da decadenza), evidentemente rischia chi compra da colui che vende prima del quinquennio. E ciò nel solco delle sentenze n. 3369/1977 della Cassazione e n. 3910/1989 della Commissione tributaria centrale, nelle quali si afferma che la decadenza «fa rivivere ex tunc la pretesa tributaria, con il contenuto originario che avrebbe presentato ove non fosse stato concesso il beneficio».
La Dre Toscana suffraga il suo ragionamento richiamando la sentenza n. 2294/1978 della Cassazione, nella quale è stata appunto affermata la nascita del privilegio con l'atto agevolato, il quale verrebbe registrato sotto una sorta di condizione di recupero dell'imposta ordinaria ove maturi la decadenza dal beneficio fiscale. A parziale sollievo del contribuente resta la considerazione che il privilegio è esercitabile dallo Stato solo entro il decorso di un quinquennio dalla data di registrazione dell'atto agevolato e che questo termine quinquennale ha natura di decadenza (e non di prescrizione) con la conseguenza che si tratta di un termine che non è suscettibile né di interruzione né di sospensione.
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