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Questo articolo è stato pubblicato il 11 aprile 2013 alle ore 06:42.

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Con la crisi, spesso le aziende con una componente rilevante di investimento immobiliare abbandonano l'attività. Così occorre gestire le ricadute fiscali della detenzione di cespiti (soprattutto immobili) un tempo strumentali e ora inutilizzati. C'è la possibilità che scatti lo status di società di comodo per assenza di ricavi effettivi o comunque minori di quelli rilevanti che si formano applicando le percentuali di cui all'articolo 30 della legge 724/94 ai beni iscritti tra le immobilizzazioni dell'attivo.
Se la società decidesse di destinare gli immobili ex strumentali alla vendita, potrebbe valutare una diversa classificazione contabile, dall'attivo immobilizzato all'attivo circolante, con positivi effetti sul fronte delle società di comodo. Il tutto considerando anche le prossime novità sulla gestione contabile degli immobili destinati alla vendita, per effetto della revisione del documento OIC 16.
Oggi questo cambio di destinazione è disciplinato dal paragrafo A.I.e, in cui si afferma che la destinazione alla vendita comporta: la riclassificazione dell'immobile nell'attivo circolante, l'interruzione degli ammortamenti e l'iscrizione del bene al minore tra il costo di acquisto o di produzione (al netto degli ammortamenti dedotti) ed il valore di presumibile realizzo. Sono richieste una delibera del cda e la previsione del realizzo dei beni nel breve.
Questo passaggio va valutato in relazione alle ricadute fiscali, considerando che non risultano precedenti interpretativi ufficiali. Da una parte il venir meno dell'immobilizzazione dovrebbe comportare la deduzione del residuo da ammortizzare, ex articolo 102, comma 4 del Tuir; dall'altra si genera un componente positivo tassabile in relazione all'iscrizione del valore nelle rimanenze finali. Se l'iscrizione avviene al residuo da ammortizzare, l'imponibile fiscale non varia; se avviene a un importo inferiore, si avrà un delta negativo per la differenza tra residuo dedotto e valore di iscrizione (minore) delle rimanenze. Si discute se tale delta negativo sia rilevante fiscalmente: da una parte vi è la tesi (più convincente) espressa con la norma di comportamento ADC 168/07 secondo cui una eventuale svalutazione degli immobili classificati tra le rimanenze è fiscalmente rilevante, dall'altra la tesi espressa da Assonime (Caso 7/2010) in cui si afferma che gli immobili sono sempre rilevanti in base al costo specifico.
Ma certamente la principale ricaduta fiscale consiste nel considerare che il bene immobile, trasferito nell'attivo circolante, esce dal test di operatività da società di comodo, poiché tale test determina ricavi figurativi applicando percentuali fissate per legge alle sole immobilizzazioni materiali o immateriali.
Nell'anno del passaggio resterebbe comunque il problema di considerare i ricavi figurativi calcolati per media triennale, cioè considerando la presenza dell'immobile tra le immobilizzazioni nei due anni precedenti. D'altra parte, non va dimenticato che tra i componenti effettivi, che possono fronteggiare quelli figurativi, vi è anche l'incremento delle rimanenze, che si registra nell'anno del mutamento della classificazione contabile. Se poi – per effetto del mutamento contabile – la società non presentasse più alcun bene da sottoporre al test, dovrebbe compilare l'apposita casella del prospetto nel modello Unico SC (rigo RF 74, colonna 7, codice 2). Ciò comporta la non determinazione del reddito minimo, ancorché teoricamente si potrebbe mantenere lo status di società di comodo.
Con la revisione del documento OIC 16, viene modificato il comportamento contabile da assumere qualora la società muti la destinazione di un cespite, indirizzandolo alla vendita. Infatti, se il documento sarà approvato così come proposto in bozza, si iscriverà il bene in modo distinto nello stato patrimoniale con l'inserimento di un «di cui destinate alla vendita», senza più allocare l'ex immobilizzazione nell'attivo circolante. La differenza ai fini della test di operatività è evidente: se il bene viene mantenuto nell'attivo immobilizzato deve ritenersi che resti sottoposto al test di operatività e quindi la destinazione alla vendita, in questo caso, non apporterà alcun beneficio ai fini del calcolo dei ricavi figurativi.
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