Registrazione contratti, i terreni non si contano

L'obbligo della registrazione in via telematica dei contrati di locazione scatta in presenza di almeno dieci unità immobiliari a nulla rilevando la proprietà di terreni. Quindi non ha ragione l'ufficio territoriale dell'agenzia delle Entrate che pretende la registrazione telematica dei contratti di affitto quando il locatore possiede anche terreni agricoli in misura superiore a dieci. Il quesito posto ha come oggetto l'obbligo di avvalersi del canale telematico per la registrazione dei contratti di locazione per i soggetti in possesso di almeno dieci unità immobiliari. Tale obbligo, introdotto dall'articolo 5, comma 3, del Dpr n. 404/2001, era in origine previsto per i soggetti possessori di almeno 100 unità immobiliari. L'articolo 10, comma 8-bis, del Dl n. 16/2012 ha ridotto il predetto limite da 100 a 10.
Pertanto a partire dal 29 aprile 2012 i soggetti obbligati alla registrazione dei contratti di locazione in possesso di almeno dieci unità immobiliari sono tenuti ad adottare l'apposita procedura di registrazione telematica. Infatti questi soggetti non possono adempiere all'obbligo di registrazione dei contratti di locazione presentandosi di persona allo sportello dell'Agenzia. Occorre tuttavia rilevare che l'obbligo imposto dalla norma in questione fa riferimento ai soggetti possessori di almeno 10 unità immobiliari. Si ritiene che il legislatore con il termine "unità immobiliare" abbia voluto ricomprendere le sole unità abitative o strumentali tenendo quindi fuori dal campo di applicazione della disposizione gli altri immobili quali i terreni agricoli e le aree edificabili.
La definizione di unità immobiliare è fornita dal'articolo 36 del Tuir ed è rappresentata dai fabbricati e dalle altre costruzioni stabili e le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo. Nemmeno un fabbricato rurale ha queste caratteristiche in quanto non è suscettibile di reddito autonomo ed ove lo fosse perde la caratteristica di ruralità.
I terreni devono comunque essere esclusi dal calcolo delle dieci unità immobiliare in ordine all'obbligo della registrazione telematica dei contratti di affitto, in quanto per tali immobili è già prevista una procedura speciale. Infatti l'articolo 17, comma 3 bis, del Dpr n. 131/1986 prevede la facoltà della registrazione cumulativa di tutti i contratti stipulati nell'anno precedente presentando all'agenzia delle Entrate, entro il mese di febbraio, una denuncia cumulativa. Si ricorda che la registrazione telematica può essere effettuata secondo due modalità: previa registrazione ai servizi telematici dell'Agenzia oppure direttamente on line, utilizzando le diverse applicazioni tipo "Locazioni web", "Siriaweb" e "Irisweb".
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