Distanza tra edifici senza deroghe

PAGINA A CURA DI
Donato Antonucci
Le questioni relative alle distanze dai confini e tra fabbricati continuano a dare vita ad un notevole contenzioso giudiziale, tanto che ormai è possibile individuare orientamenti consolidati, anche nella giurisprudenza della seconda Sezione della Cassazione, secondo la quale ad esempio sono soggette ai limiti di distanze anche le autorimesse e le tettoie.
Le disposizioni in tema di distanze tra edifici sono contenute nel Codice civile (articoli 873 e seguenti), in cui si prescrive che le costruzioni su fondi finitimi devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, a meno che non siano realizzate in unione, cioè strutturalmente collegate, oppure in aderenza. In questo caso (sentenza n. 21227/2009) è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, una intercapedine, che lasci scoperte anche solo parzialmente le relative facciate.
I casi
Il termine "costruzione" viene riferito dalla giurisprudenza a qualsiasi opera non completamente interrata e che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche se realizzata mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente; e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione, come nel caso di elementi accessori e pertinenze, quali le autorimesse, che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile (sentenze n.72/2013, n.13389/2011 e n. 4277/2011). È stata ritenuta una «costruzione» anche il manufatto che, anche se privo di pareti, come nel caso delle tettoie, determini un incremento del volume, della superficie e della funzionalità dell'immobile (sentenze n. 16776/2012, n. 5934/2011 e n. 22127/2009).
Rientrano nella nozione di "costruzione" anche tutte quelle parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti «aggettanti») che, pur non essendo volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato, salvo siano di ridotte dimensioni o abbiano un carattere meramente decorativo. Non sono infatti computabili ai fini delle distanze, solo quegli elementi con funzione ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene, i cornicioni o le grondaie (sentenza n.17242/2010)
La sopraelevazione
le distanze vanno rispettate anche nel caso di sopraelevazione, «per tale intendendosi qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato» (sentenza n. 22895/2004), allorquando sviluppi effettivamente una nuova cubatura. Anche la modifica del tetto di un fabbricato integra una sopraelevazione, ma viene considerata "costruzione" solo se produce aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti (sentenza n.20786/2006)