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Da gennaio cedolare sugli affitti: aliquote al 20% per le locazioni, all'8% per le compravendite

di Marco MobiliCronologia articolo5 agosto 2010Commenti (2)

Storia dell'articolo

Questo articolo è stato pubblicato il 05 agosto 2010 alle ore 08:13.

Via libera del Consiglio dei ministri al quarto decreto attuativo del federalismo fiscale sull'autonomia impositiva dei comuni. Autonomia che gli enti locali conquisteranno in due tappe: la prima incassando dallo stato già dal 2011 il gettito di una serie di tributi derivanti dalla cosiddetta fiscalità immobiliare; la seconda partirà dal 2014 con l'introduzione della nuova imposta municipale propria e di una municipale facoltativa secondaria. Ad ampliare poi l'impatto della nuova riforma sulla tassazione degli immobili contribuirà, sempre dal prossimo 1° gennaio 2011, la cedolare secca sugli affitti delle case.

Proprio sull'entità dell'aliquota della cedolare si è consumato ieri il confronto all'interno dell'esecutivo nell'approvare il decreto legislativo. Infatti, nella riunione durata poco più di 40 minuti - incombeva il voto in aula della Camera sulla mozione di sfiducia al sottosegretario Giacomo Caliendo - sotto la spinta del ministro per le Semplificazioni, Roberto Calderoli, il Consiglio dei ministri ha deciso di ridurre al 20% (per tutti i tipi di contratti di affitto inclusi quelli a canone concordato), l'iniziale aliquota del 25 con cui la cedolare è arrivata all'esame del Consiglio.

La parola è stata rimessa ai tecnici dell'Economia per valutarne le compatibilità finanziarie e solo in tarda serata si sarebbe giunti alla quadratura dei conti. Va detto che ora il provvedimento passerà all'esame delle Camere per il relativo parere, per poi tornare al Consiglio dei ministri per l'approvazione definitiva. Ci sono allora tutti i tempi tecnici per ulteriori quantificazioni e valutazioni di merito sull'entità della cedolare secca e sulle sue modalità di applicazione a partire dal prossimo 1° gennaio.

Dal 2011, infatti, i proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo potranno scegliere se applicare la nuova cedolare secca o se continuare a seguire le regole di tassazione attuali. Alla cedolare, che nei fatti sarà un'imposta sostitutiva dell'Irpef, delle addizionali, nonché dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, si potranno dunque assoggettare i canoni di locazione dei contratti stipulati per gli immobili ad uso abitativo e le loro pertinenze.

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La quadratura del cerchio con l'aliquota al 20% ha dovuto necessariamente tener conto dell'applicazione della prima fase dell'autonomia impositiva, ovvero della devoluzione nelle casse dei comuni delle imposte "immobiliari". Infatti, Se la cedolare secca sugli affitti è la vera novità della fiscalità sulle case per il 2011, il cuore del provvedimento sull'autonomia impositiva dei comuni sta nel Fondo sperimentale di riequilibrio. Fondo che servirà proprio per realizzare progressivamente e in maniera «territorialmente equilibrata» la devoluzione ai comuni di una serie di tributi applicati agli immobili.

Il fondo si divide in due sezioni: la prima sarà alimentata dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dall'imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Nella seconda sezione finiranno, invece, la cedolare secca sugli affitti e l'Irpef relativa ai redditi fondiari (escluso il reddito agrario). Resta attribuito allo Stato il gettito dell'imposta ipotecaria e catastale applicate agli atti soggetti all'Iva e l'addizionale all'accisa sull'energia elettrica.

Le modalità di alimentazione e di riparto del fondo dovranno comunque tener conto sia dei fabbisogni standard che la Sose (la società degli studi di settore) dovrà definire per il 2011, nonché dei risultati della partecipazione dei comuni nella lotta all'evasione. Per i comuni più piccoli, il decreto prevede comunque modalità di ripartizione differenziate, forfettizzate e semplificate.
Il Fondo avrà una durata massima di cinque anni e lascerà poi il posto al Fondo perequativo previsto dalla legge sul federalismo. Comunque sia a partire dal 2014 le due sezioni del Fondo di riequilibrio saranno finanziate da una quota della nuova imposta municipale facoltativa.

Sarà proprio l'arrivo nell'ordinamento tributario dell'imposta municipale, fissato per il 2014, a completare l'autonomia impositiva dei comuni. Per l'esattezza saranno due: una municipale «propria» e una «secondaria facoltativa». La prima si distinguerà in «municipale propria di possesso», applicata a tutti gli immobili non considerati abitazioni principali e alle loro pertinenze (box, cantine, garage ecc.), e in «municipale propria di trasferimento».
La nuova imposta propria manderà definitivamente in soffitta le imposte applicate agli immobili: l'Irpef e le addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi a beni non concessi in locazione, l'imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali, il bollo sulle successioni e donazioni, i tributi speciali catastali e l'Ici. Non sfuggiranno all'Imp le ville, le abitazioni signorili o i castelli.

Per conoscere la prima aliquota della imposta sarà necessario attendere il 30 novembre prossimo e comunque potrà essere ritoccata dai Comuni, in aumento o diminuzione, nella misura massima del 3 per mille. Sono previsti sconti fino alla metà dell'imposta se l'immobile è concesso in locazione o per quelli in cui si esercitano attività commerciali o professionali.
Sui trasferimenti l'Imp mira a ridurre il prelievo complessivo di registro e delle ipocatastali, dall'attuale 10% all'8 (almeno stando all'ultima aliquota comunicata dopo l'esame di ieri del consiglio) su tutti gli immobili. Mentre per gli acquisti dell'abitazione principale e di quelli ereditati l'aliquota scende dal 3 al 2% (salvo ulteriori cambiamenti).

Nel 2014 i Comuni potranno anche scegliere, consultando i propri cittadini di raggruppare nella nuova imposta municipale secondaria facoltativa tutta una serie di tributi locali, dall'occupazione di aree pubbliche alle affissioni e alla pubblicità .
La fattibilità dell'intera operazione poggia in gran parte sui risultati che i comuni potranno conseguire nella lotta all'evasine e nel contrasto al nero negli affitti. L'emersione dei locatari sarà spinta da un forte giro di vite sulle sanzioni (si veda Il Sole 24 Ore di ieri).