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Questo articolo è stato pubblicato il 22 novembre 2010 alle ore 06:39.
Abolito il valore legale delle quotazioni Omi, il fisco dà la caccia ad altri indizi per stabilire il vero valore dell'immobile acquistato dal costruttore. Importo del mutuo, movimenti bancari, dichiarazioni degli acquirenti: tutto può essere utile per accertare che il prezzo di compravendita indicato nel rogito è inferiore a quello reale. E che dunque il venditore ha evaso l'Iva e le imposte dirette.
Gli atti di accertamento del l'agenzia delle Entrate permettono di seguire le strategie con cui il fisco contesta la sotto-contabilizzazione delle cessioni da parte dell'impresa, dopo che la legge 88/2009 ha abolito il valore legale dei prezzi registrati dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell'agenzia del Territorio. Prima era molto più semplice: bastava rilevare una discrepanza tra rogito e quotazioni Omi per far scattare la presunzione legale. Oggi questa differenza è stata declassata a presunzione semplice, e anche la circolare 18/E/2010 ha dato ordine agli uffici di adeguarsi.
Si parte dai prestiti
Il primo indizio è l'importo del mutuo. In un caso recente le Entrate sono partite dal corrispettivo indicato in atto per due alloggi identici realizzati dalla stessa impresa – 105mila euro ciascuno – e lo hanno confrontato con il finanziamento: 130mila euro in un caso, 170mila in un altro. Il valore Omi, invece, risultava di circa 200mila euro per alloggio: totale 400mila euro.
Rispetto all'importo dei mutui, dunque, la differenza era 90mila euro; rispetto al valore Omi, invece, 190mila euro. Per un principio di favore nei confronti dell'impresa contribuente, l'ufficio ha determinato un maggior reddito di 90mila euro ai fini delle imposte dirette e una maggiore Iva di 3.600 euro (aliquota del 4% sul maggior imponibile).
In un altro caso, l'ufficio è andato oltre il confronto tra rogito (125mila euro) e mutuo (220mila euro). Innanzitutto, i funzionari delle Entrate hanno recuperato la perizia contenuta nel fascicolo del mutuo, che indicava in 277.364 euro il valore dell'alloggio: un importo stranamente "esatto", che pareva calcolato ad arte per far sì che l'acquirente - ottenendo in prestito l'80% del valore dell'immobile - potesse in realtà finanziare tutto l'acquisto: dopotutto, 220mila è il 79,3% del valore periziato.