«Il peggio è passato senza grandi scossoni. La tendenza delle compravendite viene considerata stabile: dalle 609mila del 2009 si passerà alle 625mila circa di quest'anno, dopo un'attività consistente anche nel terzo trimestre di quest'anno nei capoluoghi del centro-nord. Certo, siamo molto distanti dal picco delle 845mila vendite del 2006». Così Luca Dondi dall'Orologio, economista della società di ricerche Nomisma, parla con il ilsole24ore.com del 3° Rapporto 2010 sul mercato immobiliare, il più importante dell'anno perché riguarda le grandi città, che verrà presentato agli operatori del settore domani mattina alle 10,30 a Milano. «Il mercato - spiega Dondi - ha di fatto tenuto grazie alla domanda nel 2009 per investimento e al fatto che nel 2010 le banche siano tornate ad erogare mutui.I prezzi medi sono ancora in calo mentre per la prima volta i canoni di locazione fanno registrare una tendenza migliore, pur essendo sostanzialmente stabili».

L'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio per il terzo trimestre 2010 ha visto le compravendite di immobili che hanno registrato una nuova frenata: dopo due trimestri di aumenti, torna il segno meno, con un calo del 2,7% tendenziale. Il dato è stato diffuso oggi. Al Nord il mercato residenziale ha registrato un aumento delle compravendite del 2,6%, al centro dell'1%, mentre al Sud c'è stato un calo del 13,8%. Secondo Gianni Guerrieri, direttore dell'Osservatorio (ripreso da Radiocor) , «esiste al Sud un problema di redditi dovuto alla crisi che determina uno scarso impulso anche negli acquisti della prima casa». L'analisi del settore residenziale mostra un incremento del 4,9% delle vendite nei capoluoghi e un calo del 5,8% nei non capoluoghi. «L'andamento positivo nei cento capoluoghi osservati rappresenta una nota di ottimismo», ha commentato Guerrieri. Si distinguono -3° trimestre 2010/3°trimestre 2009 - in particolare le grandi città (+7,8%), con Roma e Milano in testa (+13,9% e +19,7%); Bologna +7%, Genova +1,3%, mentre sono in calo Torino con -2,3%, Firenze -7,4% e Palermo -10,6%.

«Si può dire che si è avviata una fase di stabilizzazione che proseguirà anche nel 2011 e non ci sono le avvisaglie per un rimbalzo. La ripresa delle transazioni sarà molto lenta e progressiva dopo il triennio negativo». Il mercato immobiliare italiano sta lentamente stabilizzandosi dopo le flessioni che hanno cominciato ad affacciarsi nel 2008, acutizzatesi poi nel 2009. Il 2010, infatti, rappresenta un anno di assestamento dopo la caduta verticale subita nel 2008-2009 sul fronte delle compravendite e quella, meno pesante, ma comunque inusuale per il mercato italiano, dei prezzi. La domanda di immobili non è indicata ancora come in crescita, ma si stanno progressivamente esaurendo le indicazioni in negativo che avevano caratterizzato negli ultimi mesi tutti i comparti immobiliari considerati. I prodotti secondari, per localizzazione o qualità delle compravendite, non trovano o faticano a trovare compratori, di finanziamento mentre quelli primari, per location, architettonica, consumi energetici vengono comunque richiesti.

Il 2010 va a chiudersi, anche in Italia, come nella maggior parte degli altri paesi, con il mercato immobiliare in recupero pur in un contesto macroeconomico difficile. Passata la fase acuta della tempesta, che va dall'ultimo trimestre del 2008 al primo semestre del 2009, i numeri dell'immobiliare hanno cominciato a risalire, seppur lentamente, la china. Questa lettura è anche confortata dal miglioramento dei giudizi espressi dal panel degli operatori che periodicamente Nomisma intervista e che, specie in prospettiva, vedono una decisa stabilizzazione dei prezzi delle abitazioni in un quadro di tendenziale ripresa della domanda.

Sempre dagli operatori intervistati dal centro studi bolognese, si ricava la conferma del miglioramento della congiuntura per quanto riguarda il mercato abitativo, attraverso la lettura di indicatori come l'ammontare dello sconto sui prezzi (in media del 12,6%, si scende al 9,4% per il nuovo (occhio a non esagerare), un anno fa era del 7,7%) richiesti dai venditori oltre che dei tempi di vendita (in media poco oltre i sei mesi) e locazione. Tutti questi indicatori, infatti, si orientano mediamente e significativamente al ribasso riflettendo un rinnovato interesse all'investimento in abitazioni. Peraltro, anche i canoni di locazione di abitazioni nell'ultimo semestre non cedono più, dopo essere calati per quattro semestri consecutivi. Hanno lasciato sul terreno otto punti percentuali dal 2008, tornando ai livelli reali del 2002.

«In sostanza - conclude Dondi - non è venuta meno la tradizionale propensione all'investimento in "mattoni" sia per il rendimento che se ne può ritrarre, rendimento percentuale che oggi tocca i livelli più bassi degli ultimi venti anni ma che resta competitivo rispetto a quelli ritraibili da altre forme di investimento e adeguato a sostenere la leva necessaria». A proposito del settore della locazione, gli operatori, interpellati sui possibili effetti determinati dall'introduzione della cedolare secca al 20% sul reddito da locazione, alternativa alla tassazione Irpef sul reddito del proprietario, la cui introduzione sarebbe prevista per l'inizio del 2011 (ma che, dato il protrarsi dei tempi di gestazione, difficilmente potrà rispettare questo calendario), propendono per uno scenario all'impronta della stabilità sui canoni e sui prezzi di compravendita, mentre ci si attende una certa ripresa dei contratti di affitto ed, in seconda battuta, anche di quelli di compravendita.

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