Opzione a doppio binario per la cedolare, a seconda che il contratto di locazione sia stato o meno registrato al 7 aprile 2011. In caso di contratto già registrato, la scelta dovrà essere fatta in sede di dichiarazione dei redditi 2012 per il 2011. Viene confermato che non si fa luogo a rimborsi dell'imposta di registro e di bollo già versata: in questo modo, è evidente che si genera una duplicazione d'imposta. Per i contratti i cui termini di registrazione scadono tra il 7 aprile e il 6 giugno prossimi, la scadenza per la registrazione è prorogata al 6 giugno ed entro tale data sarà possibile esercitare l'opzione. Infine, per i contratti la cui registrazione scade successivamente al 6 giugno, valgono le regole ordinarie, secondo cui l'opzione si effettua all'atto dell'esecuzione di tale adempimento.

Qualora non vi sia obbligo di registrare la locazione, trova ugualmente applicazione la disciplina a regime che prevede che la scelta deve essere manifestata nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo.

Possono scegliere l'imposizione sostitutiva anche i soggetti con contratti scaduti o risolti al 7 aprile ovvero già rinnovati a tale data, sempre manifestando la decisione nella dichiarazione 2012 per il 2011.

In tutti i casi in cui l'opzione è differita alla dichiarazione dell'anno successivo (contratto già registrato, scaduto o prorogato e assenza di obbligo di registrazione), resta ferma l'esigenza che il contribuente versi già dal 2011 gli acconti della cedolare. Un'ulteriore finestra temporale riguarda le risoluzioni eseguite per i contratti in corso al 7 aprile, durante il 2011. In tale eventualità, l'opzione può essere esercitata entro la scadenza della registrazione della risoluzione, al fine di evitare così il pagamento dell'imposta di registro.
Non è superfluo ricordare che trattandosi di adempimenti legati a opzioni per regimi facoltativi, non è ammesso in linea di principio il ravvedimento. Questo significa in pratica che se si omette di esercitare l'opzione per un contratto da registrare dopo il 7 aprile, per il 2011 non sarà più possibile l'applicazione della cedolare.

Sono numerose le istruzioni impartite dal provvedimento direttoriale dell'agenzia delle Entrate con riguardo all'annualità 2011, che costituisce l'anno del debutto della nuova imposta sostitutiva. Oltre alle regole illustrate per l'esercizio delle opzioni, vi è la disciplina degli acconti.

Si dispone in particolare che per i contratti in corso nel 2011 la regola generale è che il pagamento debba avvenire in un'unica soluzione, entro il 30 novembre prossimo, se la somma è inferiore a euro 257,52. Per somme superiori, il pagamento deve avvenire in due rate: la prima entro il 16 giugno, per il 40% del dovuto; la seconda, per differenza, entro il 30 novembre. È ammesso comunque il pagamento rateale, secondo le medesime regole dell'Irpef. Queste modalità si applicano a condizione che il contratto non abbia decorrenza successiva al 31 maggio 2011.

Per le locazioni che hanno efficacia in data successiva, l'acconto deve invece essere corrisposto in un'unica soluzione, entro la fine di novembre. Infine, per contratti con decorrenza dal primo novembre 2011, l'acconto non deve essere versato. La misura minima dell'acconto è pari all'85% dell'importo dovuto.

Da segnalare le modalità di pagamento: si stabilisce infatti che, per l'annualità 2011, il versamento debba avvenire con il modello F24 anche per i soggetti che scelgono l'assistenza fiscale.

Il provvedimento delle Entrate non precisa alcunché con riferimento ai contratti per i quali fossero stati già applicati nel corso di quest'anno gli aumenti contrattuali. Resta quindi il dubbio se il locatore debba rinunciare anche agli aumenti maturati al 7 aprile.

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