Rebus cedolare in caso di comproprietà. Malgrado il provvedimento del 7 aprile scorso preveda che l'opzione può essere esercitata distintamente da ciascun proprietario e ha effetto limitatamente a tale soggetto, la circolare 26 ha imposto un vincolo che lega tutti i contitolari.

Si precisa infatti nel documento che l'opzione da parte anche di uno solo dei comproprietari comporta la rinuncia agli aumenti contrattuali da parte di tutti. Viene pertanto da chiedersi come comportarsi se, prima dell'emanazione della circolare, alcuni locatori abbiano già provveduto a esercitare l'opzione. Se si ritiene che la scelta debba considerarsi perfezionata, vi è il rischio che il contribuente in cedolare si veda contestare dagli altri comproprietari la perdita del diritto all'aggiornamento del canone. Potrebbe essere quindi opportuno valutare la possibilità di revocare l'opzione. Sembra tuttavia che la strada corretta sia un'altra.
Nell'ottica delle Entrate, infatti, la raccomandata con la quale si comunica all'inquilino la rinuncia agli aumenti dovrebbe essere sottoscritta da tutti i comproprietari. Nel caso sopra ipotizzato, la lettera di rinuncia sarà stata verosimilmente sottoscritta solo dai locatori che intendevano scegliere il regime sostitutivo. Ora, poiché l'opzione non ha effetti se la rinuncia non è validamente eseguita, ne consegue che, in realtà, la scelta per la cedolare deve considerarsi come non effettuata.

A questo punto però occorre regolarizzare la situazione, quanto meno sotto il profilo fiscale. Se i locatori si mettono d'accordo per consentire l'opzione ai soggetti interessati, bisognerà inviare una nuova lettera raccomandata, sottoscritta da tutti, e, entro lunedì 6 giugno, presentare di nuovo il modello 69 comunicando l'opzione. In questo modo, si rispetta il requisito della "preventività" della raccomandata rispetto all'esercizio dell'opzione. Se vi è mancato accordo tra i locatori, invece, bisognerà integrare il pagamento dell'imposta di registro sul canone di locazione relativo alla prima annualità e presentare nuovamente il modello 69, sempre entro il 6 giugno. Questo perché in sede di registrazione originaria è stata pagata l'imposta commisurata solo sulla quota di canone relativa ai locatori in Irpef. Di tale variazione bisognerà ovviamente informare anche l'inquilino, se non altro, per richiedere il pagamento della sua parte di imposta di registro.

Tutto questo ragionamento dimostra che in presenza di più locatori la scelta deve essere necessariamente concordata tra tutti. Se infatti, per le ragioni sopra evidenziate, la rinuncia deve essere sottoscritta da tutti, è evidente che è sufficiente che anche solo uno dei contitolari si rifiuti di rinunciare per impedire l'opzione a tutti gli altri.

Resta però il problema della revoca dell'opzione eventualmente già esercitata, per un qualsiasi motivo di ripensamento da parte del contribuente. In linea di principio, sino al 6 giugno deve essere possibile tornare indietro sulla scelta della cedolare. La disciplina di legge, tuttavia, non contiene alcuna disposizione sul punto. L'unica procedura attualmente percorribile dovrebbe essere quella di inviare una semplice comunicazione (meglio per raccomandata) agli uffici delle Entrate. (L. Lo)

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