I proprietari di casa che optano per la cedolare secca possono scontare il reddito da locazione dai calcoli dell'acconto Irpef senza temere sanzioni; gli effetti fiscali della tassa piatta seguono il calendario dei contratti, e non quello delle annualità d'imposta, e l'eventuale adeguamento Istat già richiesto da proprietari che poi hanno scelto la sostitutiva va restituito all'inquilino. Inquilino che, in ogni caso, va sempre avvisato prima tramite raccomandata, che non può essere consegnata a mano.

Con le nuove istruzioni per la cedolare secca (circolare 26/E), diffuse ieri dall'agenzia delle Entrate appena in tempo per la prima scadenza, il Fisco chiarisce gli aspetti ancora controversi della nuova disciplina in un quadro che offre anche qualche buona notizia per proprietari e inquilini.

Acconto «leggero»
La più importante riguarda gli acconti, che sia per l'Irpef sia per la cedolare secca scadono il 6 luglio in virtù dello slittamento introdotto dal Dpcm del 12 maggio scorso. La cedolare esclude dall'imponibile Irpef il reddito da locazione, e per questa ragione l'acconto Irpef di chi opta per la tassa piatta può essere calcolato solo con il metodo previsionale. L'Agenzia, però, «blinda» i calcoli e spiega che l'acconto «si ritiene correttamente determinato» se l'imponibile su cui si calcola è pari a quello che emerge dalla dichiarazione dell'anno precedente, con l'esclusione del canone ora soggetto a cedolare. Chi si comporta così, quindi, non dovrà temere sanzioni se a consuntivo registrerà un reddito maggiore o avrà diritto a sconti fiscali inferiori rispetto all'anno precedente (per il calendario e gli altri meccanismi dell'acconto si veda l'articolo nella pagina).

L'annualità
Un altro punto importante chiarito dalla circolare riguarda la tempistica degli effetti fiscali sul reddito del proprietario che sceglie il nuovo regime. Oltre a ribadire il calendario dell'opzione (6 giugno per i contratti stipulati a partire dal 7 aprile e non ancora registrati; coincidenza con i termini di registrazione per gli altri), le istruzioni spiegano che gli effetti fiscali coincidono con la durata dell'opzione, e non seguono la scansione degli anni d'imposta. Per esempio, i titolari di contratti che scadono ad agosto, e che vengono rinnovati a settembre optando per la cedolare secca, applicheranno il nuovo regime solo per gli ultimi quattro mesi dell'anno, mentre per il periodo precedente pagheranno la vecchia Irpef anche sul canone di locazione.

L'effetto sui redditi
La nuova disciplina della cedolare cancella dal montante Irpef il reddito da locazione (che nel regime tradizionale entra nell'imponibile per l'85% nel caso di canone libero e per il 59,5% quando il canone è concordato) ma questa esclusione vale solo per il calcolo dell'imposta. La tassa piatta, di conseguenza, non riduce la base su cui si calcolano gli sconti d'imposta, per esempio sulle ristrutturazioni (36%) o gli interventi di risparmio energetico (55%). La relativa detrazione, però, può essere applicata solo sull'Irpef da pagare, e naturalmente non può abbracciare la cedolare. La scelta della tassa piatta è neutra anche per tutti gli altri calcoli sul reddito, per individuare i familiari fiscalmente a carico o per stabilire il diritto ad altri benefici (per esempio quelli collegati all'Isee).

Adeguamento Istat
L'esclusione della possibilità di adeguamento Istat per i canoni soggetti a cedolare secca è assoluta. Anche i proprietari che hanno già aggiornato i canoni nel 2011 e poi hanno optato per la sostitutiva devono infatti restituire l'adeguamento all'inquilino. Non solo: in caso di immobili con più titolari, basta che uno dei proprietari scelga la cedolare per impedire anche agli altri la possibilità di adeguare i canoni, dal momento che il beneficiario della misura è l'inquilino. Per informarlo dell'opzione, la circolare impone sempre la lettera raccomandata preventiva, che non può essere consegnata a mano (a nulla vale in questo caso la firma della ricevuta da parte dell'inquilino)

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