Per la cedolare, pian piano, le nebbie si diradano. Dopo la pubblicazione via internet del provvedimento direttoriale del 7 aprile è diventata chiara almeno la casistica delle situazioni in cui si possono trovare i locatori e i relativi moduli da usare.

Contratti in corso
In realtà ci sono tre casi. Il primo, quello più diffuso, riguarda i contratti in corso: per i locatori (figura che può anche non coincidere sempre con il proprietario) il comportamento corretto da tenere, se intendono scegliere la cedolare, consiste nel pagare, alla scadenza dell'Irpef, l'acconto per la cedolare secca, nella misura dell'85% dei canoni previsti per il 2011. Il pagamento avverrà con il modello F24, per il quale si è ancora in attesa del codice. Occorre usare un accorgimento: segnalare nel 730 o in Unico la scelta di pagare un acconto inferiore a quello derivante dai calcoli della dichiarazione ("scontando" cioè l'importo dei canoni 2011), in modo da evitare di pagare due volte e poi chiedere il rimborso dell'Irpef. Da ultimo, l'anno prossimo, il locatore indicherà la scelta per la cedolare direttamente nella dichiarazione dei redditi Unico 2012 o 730/2012.

I nuovi affitti
Poi c'è il caso dei nuovi contratti, quelli stipulati o con decorrenza dall'8 marzo 2011. La scelta può essere fatta online usando «Siria», il servizio internet per la registrazione dei contratti relativi a immobili adibiti ad abitazione. Il modello «Siria» è una registrazione a tutti gli effetti.

Il modello «Siria» deve essere presentato esclusivamente in via telematica (e solo da chi è abilitato) e può essere usato per la registrazione del contratto ed esercizio dell'opzione per la tassa piatta solo se il contratto presenta queste caratteristiche:

- un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno dei quali esercita la scelta per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso;

- un numero di conduttori (inquilini) non superiore a tre; una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre;

- tutti gli immobili devono essere censiti regolarmente in catasto con attribuzione di rendita;

- il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e non ulteriori pattuizioni.

L'esempio di compilazione illustrato qui a fianco riguarda appunto il modello Siria, nell'ipotesi più comune: compilazione a cura del locatore e invio a cura di un intermediario abilitato.

Più di tre locatori
Da ultimo, quando ci sono più di tre locatori o inquilini (il secondo caso, nelle locazioni a studenti, è più ferquente di quanto si immagini), si devono presentare agli uffici dell'agenzia delle Entrate due copie cartacee del nuovo modello 69 per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi. Il modello, che va usato anche per gli eventi della vita contrattuale come cessazioni, risoluzioni anticipate e proroghe, è composto da tre pagine e suddiviso in tre parti:

- parte riservata all'ufficio, che non deve essere compilata dal richiedente;

- quadri A, B, D, E e F, che devono essere compilati dal richiedente;

- quadro C, che va compilato dai notai e dagli altri ufficiali roganti, per gli atti pubblici e scritture private autenticate o dagli uffici, per le scritture private non autenticate.

La registrazione di scritture private non autenticate può essere chiesta in qualsiasi ufficio delle Entrate. Una volta effettuata la registrazione, tutti gli adempimenti successivi devono essere comunicati esclusivamente allo stesso ufficio.

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