L'anagrafe condominiale. Un registro che può incidere sul principio dell'apparenza del diritto

Nella riforma del condominio il legislatore ha fissato alcune regole che ripristinano una possibile interpretazione per applicare al condominio il principio dell'"apparenza del diritto", escluso dalla più recente giurisprudenza. In base a questo orientamento, nel caso di azione giudiziale dell'amministratore per il recupero della quota di spese di competenza di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, come per esempio il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario.

Infatti, difettano, nei rapporti fra condominio (che è un ente di gestione) e i singoli condomini, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede (Cassazione, sentenze 15296/2011 e 574/2011).
Nello stesso senso, la giurisprudenza di merito ha stabilito che all'obbligo di pagamento degli oneri condominiali è esclusivamente tenuto il proprietario dell'immobile, non potendosi ammettere condanna nei confronti di colui che sia un mero condomino apparente (Tribunale di Modena, sentenza del 26 luglio 2011, n. 1278). Nella specie, l'amministratore condominiale aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di un soggetto che per diversi anni aveva provveduto al pagamento degli oneri condominiali pur non essendo proprietario dell'immobile. In applicazione del principio, il tribunale ha revocato il decreto.

Sulla scorta di questo principio è stata accolta l'opposizione all'ingiunzione per il pagamento di spese condominiali proposta dall'apparente condomino che deduce che l'immobile non è intestato a sé ma alla moglie (Cassazione, sentenza 6187/1994).
Secondo questo orientamento il principio dell'apparenza del diritto ha una sua innegabile specificità e peculiarità, nel senso che non è suscettibile di impieghi poco prudenti, specie in relazione a quel¬le fattispecie che trovano già nella legge una compiuta disciplina, ve¬nendo in considerazione solo in presenza dell'esigenza di tutelare il terzo in buona fede in ordine alla corrispondenza fra la situazione ap¬parente e quella reale.
Si è pertanto concluso che nel rapporto tra condomi¬nio ed il singolo condomino non sussiste alcuna esigenza di tutelare al riguardo l'affi¬damento incolpevole del condominio e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza a una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo.

Si è, in proposito, osservato che il condominio non è "terzo" ma "parte" del rapporto, sicché rispetto ad esso non è possibile conver¬tire la inesistente titolarità del diritto di proprietà nella effettiva ti¬tolarità e la inesistente legittimazione in una effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza.

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