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Questo articolo è stato pubblicato il 13 marzo 2013 alle ore 10:26.

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Si registra, comunque, un orientamento minoritario della dottrina e della giurisprudenza, che ha affermato che il principio dell'apparenza del diritto può essere invocato anche in tema di condominio di edifici ai fini dell'individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali se il suo costante comportamento abbia indotto l'amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse il proprietario di un appartamento, appartenente invece ad altro soggetto.
Secondo tale secondo indirizzo giurisprudenziale l'amministratore di un condominio può invocare l'indicato criterio-principio dell'apparenza, che giustifica il suo errore di terzo in buona fede, per ottenere il pagamento della quota per spese comuni da colui che si comporta da condomino non avendo l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.

Di questo orientamento favorevole all'applicazione al condominio del principio dell'apparenza del diritto sono state ritenute meritevoli di attenzione le seguenti considerazioni:

a) Il principio dell'apparenza del diritto risponde ad un principio generale della tutela dell'affidamento incolpevole. Il condomino apparente ha ingenerato nell'amministratore di condominio e nei condomini il convincimento che egli sia il titolare della unità immobiliare partecipando all'assemblea (senza delega) e prendendo decisioni importanti, quali l'approvazione del bilancio, l'esecuzione di impegnativi lavori, l'inizio di un'azione giudiziaria, eccetera;
b) La dottrina e la giurisprudenza hanno più volte applicato il predetto principio a situazioni analoghe, quali: il pagamento effettuato al creditore apparente; la rappresentanza apparente; l'acquisto dell'erede apparente;
c) Non si può premiare il comportamento tenuto da colui che si comporta come condomino pur senza esserlo, violando così i doveri di correttezza ed informazione che regolano il condominio;

Quest'ultima interpretazione sembra assumere maggiore rilevanza dopo la riforma del condominio (legge 220/2012).
In base al nuovo articolo 1130 n. 6 (che istituisce l'anagrafe condominale) l'amministratore è, infatti, tenuto a curare il registro contenente "le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (...)".
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
Ed è proprio quest'ultimo obbligo del partecipante al condomino che fa assumere una nuova rilevanza giuridica nei rapporti condominiali al principio dell'apparenza del diritto, consentendo all'amministratore di convocare all'assemblea il condomino segnato nel registro (anche se non proprietario) e di chiedere nei confronti di costui l'adempimento degli obblighi contributivi del condominio. Rafforza questo convincimento l'ulteriore nuova norma fissata dall'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, che stabilisce che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

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