Le tre tabelle (si veda in "documenti") illustrano il procedimento realmente seguito da un perito per calcolare il valore di mercato di un alloggio secondo gli standard internazionali di valutazione. Il metodo è quello del confronto di mercato. La perizia è stata effettuata a dicembre dell'anno scorso e riguarda un appartamento situato a Milano in via Negroli.

Innanzitutto, il perito ha individuato il prezzo a cui sono stati venduti due alloggi simili a quello da valutare: comparabile A e B, nelle tabelle. Quindi, nella tabella dei dati, ha tracciato l'identikit dei tre appartamenti sulla base di una serie di caratteristiche: metratura, presenza di terrazzi, cantine e soffitte, stato di manutenzione dell'edificio e del singolo alloggio, ascensore, livello del piano. Inoltre, ha tenuto conto del momento in cui sono stati venduti i due comparabili, per attualizzare il prezzo in base all'andamento del mercato.
A questo punto, l'attività più importante è stata l'attribuzione di un prezzo marginale (cioè unitario) a ciascuna delle caratteristiche dei due comparabili. Il dettaglio è riportato nella tabella dei prezzi marginali: ad esempio, un metro quadrato in più di soffitta "vale" 1.187 euro.

Il valore di mercato dell'alloggio da valutare è contenuto nella tabella di valutazione, ed è ricavato per differenza rispetto al prezzo dei due appartamenti comparabili. Ad esempio, il fatto che l'appartamento da valutare sia di 13 metri quadrati più grande del comparabile A fa sì che il suo valore di perizia sia di 46.700 euro maggiore. Mentre il cattivo stato di manutenzione del condominio fa sì che l'appartamento da valutare valga 69mila euro in meno rispetto ad entrambi i comparabili (i cui edifici sono ben conservati). Di contro, la buona situazione di manutenzione all'interno dell'alloggio su cui viene effettuata la perizia riduce il valore soltanto di 2mila euro rispetto ai comparabili: l'alloggio, in pratica, è subito abitabile con poche spese. Altro aspetto chiave, poi, è quello temporale: tenendo conto della fase calante del mercato, il prezzo di vendita di entrambi i comparabili viene rivisto al ribasso per arrivare al valore di perizia. Come dire: a parità di ogni altra caratteristica, il prezzo di quattro mesi fa va comunque ritoccato all'ingiù.

L'ultima voce della tabella di valutazione, il prezzo corretto, indica il valore dell'appartamento su cui viene effettuata la perizia. In questo caso, avendo preso a riferimento due comparabili, il valore conclusivo è stato ricavato come media aritmetica. In alcuni casi, comunque, è possibile anche effettuare una media ponderata, pesando in modo differente i due valori.

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