Di mutui a tasso di usura ne sentirete difficilmente parlare in giro, in un periodo in cui per giunta i costi dei finanziamenti per la casa sono storicamente ridotti. Ma dietro l'apparente tranquillità sono in realtà diverse le banche che cominciano a preoccuparsi di fare bene i conti per non superare la soglia che farebbe scattare le sanzioni di legge. La situazione, va detto, è per certi versi paradossale ed è conseguenza di una particolare combinazione di eventi, che da qui a fine giugno potrebbe però trasformare un caso limite in realtà.

Tutte le offerte a confronto delle principali banche italiane (di Vito Lops)

Quattro strade per avere un mutuo con una rata più conveniente (di Stefano Rossi)

Ecco le tre regole da seguire per trattare con la banca (di Vito Lops)

L'insostenibile fascino del mutuo variabile

La Banca d'Italia rileva con cadenza trimestrale i tassi di interesse medi praticati per una serie di operazioni bancarie, fra cui anche i mutui, e in base a questi determina (aggiungendo un sovrapprezzo del 50%) i livelli che da non superare per non incorrere nel reato di usura. Gli ultimi dati diffusi a fine dicembre e applicabili fino al 31 marzo 2011 indicano una soglia del 4,02% per i contratti a tasso variabile e del 6,29% per i prodotti a rata fissa. Sono valori storicamente bassi, perché ricavati nel terzo trimestre del 2010, un periodo in cui i tassi di mercato (Euribor per i variabili e soprattutto Irs per i fissi) viaggiavano su livelli minimi.

Lo scollamento temporale di 4-6 mesi fra il periodo in cui i tassi usurari vengono rilevati e quello in cui sono effettivamente applicati potrebbe costituire un problema per le banche. L'Irs a 20 anni che serve come base per fissare la rata dei nuovi prodotti a tasso fisso è passato per esempio da un minimo del 2,7% a fine agosto fino al 3,73% di ieri. Se a questo valore si aggiungono lo spread – cioè il ricarico dell'istituto di credito, che può anche superare il 2% – ma anche le spese di istruttoria e di perizia, che concorrono a formare il tasso annuo effettivo globale (Taeg) che vale ai fini del conteggio del tasso di usura, si capisce come la soglia non sia poi così lontana. Del resto è sufficiente confrontare le offerte raccolte dal broker Mutuionline per imbattersi, oltre che in tassi fissi poco superiori al 4%, anche in prodotti che già adesso applicano tassi del 5,90%, quindi pericolosamente vicini al limite del 6,29%. Basterà che l'Irs cresca ancora di qualche decimo, magari di riflesso ad aspettative di maggior crescita o inflazione nell'Eurozona, per far saltare il banco.

Naturalmente allo sportello si prenderanno tutte le precauzioni per non spingersi oltre il livello di usura che, a norma della legge 108/96, renderebbe «nulla» la clausola del contratto di mutuo e «non dovuti» gli interessi pattuiti. «I nostri sistemi informatici sono programmati in modo tale da prevedere questo limite», conferma il responsabile crediti di un istituto italiano. E fra le banche, in genere, si cerca di minimizzare il problema, anche se qualcuno invita a non sottovalutare la questione assicurazioni stipulate insieme al mutuo. Queste polizze, che garantiscono la copertura delle rate in caso di perdita del lavoro o altri eventi sfavorevoli, rappresentano un costo di diverse migliaia di euro che entra a pieno diritto nella determinazione del Taeg. Se le si prende in considerazione, il tasso può lievitare anche di qualche decimo di punto e l'ipotesi di raggiungere la soglia di usura non è forse poi tanto campata per aria.

A pensarci bene il caso di oggi non rappresenta una novità, perché anche fra la fine del 2003 e l'inizio del 2004 si era verificato un problema simile. Allora la Banca d'Italia rilevava un unico limite di usura sui mutui, senza distinzioni fra tipo di tasso. Il fatto che gli italiani avessero spostato di colpo le preferenze verso il variabile aveva abbassato la soglia (fino al 6,22%), mettendo quindi in difficoltà le banche che intendevano erogare prodotti a rata fissa con tassi superiori. La soluzione fu ovvia: dal terzo trimestre 2004 si cominciarono a calcolare due valori diversi, uno per il fisso e uno per il variabile.

E tornando ancora indietro nel tempo non si possono dimenticare le problematiche che la legge antiusura aveva sollevato al momento dell'entrata in vigore. Quando, secondo alcune interpretazioni, l'annullamento dei contratti sembrava da estendersi anche retroattivamente, cioè a tassi determinati nel passato e nel frattempo divenuti usurari. Fu necessario il cosiddetto decreto «salva banche» del 2000 per chiarire che usurari sono i tassi che superano il limite «nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal loro pagamento». Ed è per questo motivo che oggi la questione riguarda soltanto chi sta per stipulare un nuovo finanziamento e non chi, magari con rabbia, osserva che il suo «vecchio» mutuo ha tassi da strozzino: per questi non resta altra via che quella della surroga o della rinegoziazione.

m.cellino@ilsole24ore.com

©RIPRODUZIONE RISERVATA