Borse in picchiata. Scossoni nella Banca centrale europea (si è dimesso a sorpresa il capo economista Jurgens Stark). Spread BTp-Bund su livelli record (nonostante lo scudo protettivo della Bce che interviene da un mese a questa parte sul mercato secondario per sostenerne la domanda). Mentre si agita nelle stanze finanziarie lo spettro di un default della Grecia (al riscadenziamento del debito avrebbe aderito meno del 90% degli investitori privati a cui Atene puntava). E in questo elenco di note dolenti che tengono risparmiatori e investitori di ogni latitudine con il fiato sospeso, potremmo aggiungere altri punti (nuovi tagli in vista dei rating di alcuni Paesi della Ue, Stati Uniti imballati su un tasso di disoccupazione al 9,1% nonostante due imponenti manovre di quantitative easing operate dalla Federal Reserve).

Ma fermamioci qui. Perché in questa pazza estate finanziaria non c'è solo da fasciarsi la testa. Almeno sul fronte mutui dove le attuali condizioni di mercato stanno aprendo uno scenario pressoché irripetibile per chi è orientato a stipulare un prestito ipotecario. Vediamo perché.

Mutui a tasso fisso verso i minimi storici
La fuga degli investitori verso il Bund tedesco (con conseguente crollo del rendimento) sta facendo sprofondare gil Eurirs - gli indici con cui si bloccano in partenza e per tutta la durata le rate dei mutui a tasso fisso - vicino ai minimi di sempre toccati la scorsa estate con l'Irs a 20 anni al 2,7%. Ebbene, questo indice è stato fissato venerdì 9 settembre al 3%, non distante appunto dal punto più basso (guarda la tabella completa). Ed è in decisa picchiata se si considera che ad aprile viaggiava al 4,17% e che a fine agosto, avendo già scontato le intemperie dei mercati di agosto, si attestava ancora su un "solido" 3,5%. Inoltre, venerdì 9 settembre è scivolato addirittura sotto il 3% (esattamente al 2,97%) l'Irs a 25 anni, utilizzato appunto per stoppare le rate dei mutui con durata di 25 anni, i più gettonati al momento.

Ne consegue che il momento attuale, al pari di agosto 2010, è certamente finanziariamente favorevole per la stipula di un mutuo a tasso fisso. Sul mercato ci sono istituti (quelli che non hanno operato un innalzamento degli spread come invece molte banche hanno fatto a partire da settembre portando in media lo spread all'1,5% sul fisso e all'1,4% sulle offerte a tasso variabile) che offrono mutui a un Taeg (Tasso annuo effettivo globale) fisso del 4,3%.

Chi è orientato a sfruttare questo momento di crisi finanziaria (e di maggiore convenienza lato mutui) per ottenere un prestito ipotecario a tasso fisso non può, però, ignorare altri due aspetti: i tempi tecnici che passano fino alla stipula (che possono erodere la convenienza) e l'ancòra più spiccata convenzienza del variabile con tassi, peraltro, visti adesso in discesa nei prossimi mesi e non più in risalita come indicavano le previsioni in questa primavera.

Occhio ai tempi tecnici
Partiamo dai tempi tecnici. Le rate dei mutui a tasso fisso si calcolano sommando allo spread applicato della banca l'indice Eurirs della scadenza pari alla durata del mutuo. Come visto, in questo momento gli Eurirs viaggiano molto bassi (guarda la tabella completa) e questo rende più conveniente i mutui a tasso fisso rispetto ad altri momenti. Va però precisato che l'Eurirs su cui verrà determinata la rata finale del mutuo - per chi è orientato oggi a chiedere un mutuo - non è quello relativo al giorno in cui si ottiene il preventivo ma quello del giorno della stipula effettiva del contratto dinanzi al notaio e al procuratore della banca. Considerando che, nella migliore delle ipotesi tra la richiesta del mutuo e l'effettiva stipula passa un mese (nel frattempo devono andare a buon fine istruttoria e perizia) e che in media passano circa tre mesi, non è pertanto detto che il giorno della stipula gli indici Eurirs saranno ancora così bassi. Certo, se le tensioni finanziarie rimarrano sugli attuali livelli, è addirittura immaginabile un'ulteriore discesa ma se, come ci si augura, dovessero emergere degli spiragli di uscita dalla crisi o quantomeno di raffreddamento delle tensioni, questi indici (e con essi le rate dei mutui fissi) potrebbero risalire.

Variabile in picchiata
Allo stesso tempo chi è tentato dal fisso non può ignorare il costo di un corrispettivo tasso variabile (Taeg 2,7% nelle migliori offerte, quindi 160 punti base in meno del miglior fisso) e le previsioni. I future sull'Euribor - l'indice utilizzato per calcolare in partenza le rate dei mutui a tasso variabile - indicano chiaramente che il tasso attuale di riferimento fissato a luglio dalla Banca centrale europea (1,5%) è "fuori mercato". Perché i tassi interbancari dovrebbero scendere sotto l'1% entro la prossima primavera (almeno è quanto ipotizzano in questo momento i contratti future scambiati sul mercato Liffe di Londra). Tanto che in molti si aspettano un passo indietro della Bce nei prossimi consigli direttivi e un nuovo taglio dei tassi, invertendo la politica monetaria tracciata in primavera. Quindi anche sul fronte del variabile lo scenario attuale è estremamente favorevole. I numeri ci dicono addirittura più favorevole di un mutuo fisso intorno ai minimi storici.

Insomma, da questa crisi gli unici, al momento, che possono sorridere sono coloro che stanno pensando di stipulare un mutuo. Se non cadono nell'errore di firmare un contratto con uno spread alto (e da questo punto di vista devono fare molta attenzione considerata la recente tedenza delle banche ad aumentarli) hanno, nell'amletico dubbio tra fisso e variabile, davvero un irripetibile bell'imbarazzo nella scelta.

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