Il mercato immobiliare, in Italia, oltre che con variabili economiche, avrà a che fare sempre elementi "affettivi" e con consuetudini radicate che ne condizionano l'andamento. Peraltro si tratta di un mercato con regole particolari. Il Quaderno dell'Osservatorio, pubblicato sul sito dell'agenzia del Territorio, segnala: «alla fine del 2009 i volumi di scambio sono scesi del 27,7%. Nello stesso periodo i prezzi non solo non sono scesi, ma sono cresciuti del 10,6%, un tasso superiore a quello dell'inflazione (i prezzi al consumo sono cresciuti di circa il 6,6% nello stesso periodo)». Un mercato quindi che ha elementi peculiari. E anche articolando per territori e per segmenti immobiliari, le situazioni sono molto diversificate per essere riassunte in un andamento unitario.

Un'inchiesta di "Casa24 Plus" del luglio scorso mostrava come un immobile abitativo acquistato nel 2002, in zona semicentrale a Roma o a Milano, ad oggi registrasse un incremento più che rispettabile (intorno al 14%), mentre rispetto a un investimento fatto nel 2007, la perdita in termini reali è del 15% a Roma e del 18 a Milano. E la nota di ricerca dell'ufficio studi Aitec conferma come il «mattone abbia sempre rappresentato il bene rifugio per eccellenza, non deludendo mai, nel lungo periodo, le attese di rivalutazione dei risparmiatori italiani». Anche se nel tempo il suo peso nel "patrimonio" degli italiani si è ridotto in un decennio dal 54 al 43 per cento.

Una proiezione di lungo periodo, dipende da molti fattori quindi è difficile trovarne. Scenari Immobiliari ha dedicato due ricerche per effettuare una proiezione della situazione a Roma e Milano, calcolando l'andamento dei prezzi fino al 2020. Guardando le previsioni rispetto a questa data, chi avesse comprato nel 2007 a Roma, guadagnerebbe lievemente nel 2020, mentre in perdita sarebbero coloro che avessero acquistati in semicentro o in periferia. Un acquisto nel 2012 si rivaluterebbe in centro e semicentro, ma continuerebbe ad essere negativo in periferia. Un acquisto fatto nel 2012 a Milano si rivaluterebbe, secondo Scenari Immobiliari, anche per la periferia.

Su come sarà il futuro probabilmente un peso notevole sarà esercitato dalla variabile fiscale. Gli italiani sono già passati alla cassa infatti per la prima rata dell'Imu (si veda l'articolo in basso) e il conto si preannuncia più salato a fine anno, per quanto riguarda le case differenti da quella di abitazione. E inoltre sembra farsi più "concreta" la possibilità che veda la luce in tempi non remoti la revisione degli estimi catastali, che comporterà un aumento del prelievo sugli immobili. Finora a calmierare i prezzi delle abitazioni, come spiega il già citato Quaderno dell'agenzia del Territorio, aveva avuto un ruolo notevole lo stock di abitazioni tenuto a disposizione (circa il 14 per cento del totale). Secondo lo studio: «Quel che induce a mantenere spazi abitativi inutilizzati, oltre al valore d'uso in taluni casi (abitazione per vacanza), non è solo o forse non lo è affatto il potenziale rendimento netto corrente acquisibile ponendo in locazione il bene, ma l'"aspettativa" di plusvalenze significativamente apprezzabili. In particolare, si può ipotizzare che l'aspettativa minima sia quella di una plusvalenza di entità tale da garantire la piena copertura inflazionistica del capitale investito». La diversa articolazione del prelievo fiscale, potrebbe essere un primo elemento che orienta quindi verso una discesa dei prezzi.

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