Il mercato dei mutui arranca ma sul finale dell'anno sta dando qualche timido segnale di risveglio. Per capirlo basta guardare le nuove offerte. Gli spread - che fino allo scorso anno erano mediamente più alti del 3% - adesso sono più bassi. Le migliori offerte si posizionano tra il 2,5 e il 2,6%. La sensazione è che molte banche stanno preparando il terreno per aumentare le erogazioni nel 2014. Anno in cui entrerà in gioco anche il plafond da due miliardi per l'erogazione di prestiti per l'acquisto della prima casa stanziato dal Governo.

Potranno accedervi giovani coppie, anche conviventi non sposate, nuclei familiari con almeno un soggetto disabile, famiglie numerose (con almeno 3 figli). Il finanziamento dell'importo potrà essere anche pari al 100% del valore dell'immobile, per mutui di durata fino a 7 anni (se la finalità è la ristrutturazione con accrescimento dell'efficienza energetica degli immobili residenziali) o di 15 o 25 anni (in caso di acquisto dell'abitazione principale). Gli importi massimi che si potrà chiedere cambiano a seconda della tipologia di mutuo: 100mila euro per le operazioni di ristrutturazione, fino a 250mila euro per l'acquisto dell'abitazione principale e fino a 350mila euro per l'acquisto della prima casa con ristrutturazione ed efficientemento energetico.

Qualcosa sembra muoversi anche nel mercato normale, quello di chi non può usufruire delle agevolazioni. UniCredit ha lanciato un mutuo con spread del 2,5% da affiancare all'Euribor a 3 mesi per chi sceglie il tasso variabile e l'indice Irs di riferimento per chi opta per il tasso fisso. Non per tutti, però. Questo pacchetto riguarda solo richieste di mutuo per importi inferiori al 60% del valore dell'immobile. Per chi supera tale soglia e si spinge su un loan to value (la percentuale del finanziamento in relazione al valore dell'immobile dell'80%) tra il 60 e l'80% lo spread sale al 2,75%.

Il caso di UniCredit non è isolato. «In questo momento le banche stanno potenziando i plafond per l'erogazione di mutui ma applicano il cosiddetto risk based pricing - spiega Stefano Rossini, presidente di Mutuisupermarket.it -. In pratica le offerte sono segmentate in base al loan to value. Più basso è il valore del finanziamento in rapporto a quello dell'immobile, più basso è lo spread. Se un cliente ha disponibilità liquide vicine a metà del valore dell'immobile viene considerato un cliente ad alto rating che, inoltre, potrebbe essere interessato a proposte di strumenti di investimento dove canalizzare la sua più elevata capacità di risparmio».

Prima del settembre 2011 - quando gli spread sono impazziti in Italia nel giro di pochi week end passando dallo 0,8% (minimo) fin oltre il 5% - la gran parte delle offerte era standard. Certo, i migliori clienti, in fase contrattuale, potevano provare a strappare condizioni migliori in ragione del loro rating più alto. Adesso, invece, la differenza tra "clienti Tripla A" e "clienti di di fascia B" è più netta, e viene formalizzata già nelle offerte standard.

Come si evince da questa tabella, tra le banche più attive in questo momento nell'offerta di mutui sono già sei gli istituti che applicano il "risk based pricing". Oltre a UniCredit, ci sono Ing direct, Webank, Banca popolare di Milano, Cariparma Crédit Agricole e Intesa Sanpaolo con offerte che partono da spread del 2,5% e si spingono fino al 3,5%. E presto potrebbe segmentare la sua offerta anche Deutsche Bank.

La differenza la fa la percentuale di finanziamento richiesta, o meglio, per leggerla al contrario, la percentuale di contanti che si mettono sul piatto per l'acquisto della casa. «Se un cliente è disposto a investire metà della somma in un immobile vuol dire che crede in quella casa e in quell'acquisto. Questo incrementa la sua credibilità e il suo rating», continua Rossini.

Al di là che si ottenga o meno il mutuo, in fase precontrattuale, è sempre bene approfondire il tema delle assicurazioni. Non ci riferiamo a quella incendio/scoppio (che è praticamente obbligatoria) ma a quelle polizze che coprono le rate in caso di perdita del posto di lavoro, infortuni o morte. Le statistiche degli ultimi anni indicano che spesso quelle proposte dalla banca sono mediamente più care di polizze di pari copertura che si possono stipulare esternamente, anche in secondo momento, salvo che la banca non vincoli l'erogazione del mutuo proprio alla sottoscrizione della sua polizza. In questo caso, come sempre, un confronto più completo delle offerte in circolazione potrebbe essere saggio per un aspirante mutuatario.

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