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Secondo passo: verificare tasso e durata residua
Superata questa prima incognita, bisogna tenere presente che maggiore è la durata residua del mutuo (e quindi anche la quota residua di interessi da pagare) e più alto è il tasso di interesse del mutuo (Tan) maggiore è la convenienza potenziale nell'abbattere il mutuo. Viceversa se il tasso sul mutuo che si sta pagando è molto basso (in area 1%) o se mancano poche rate alla fine del mutuo l'operazione di rimborso parziale del mutuo ha scarsa convenienza.

Terzo passo: informarsi in banca sul piano di ammortamento utilizzato
L'altra grande incognita è il metodo di calcolo del piano di ammortamento delle banche. In Italia tutti gli istituti utiilzzano l'ammortamento alla francese, che in parole pover vuol dire che nella prima parte del mutuo si paga più gli interessi che la quota capitale. Ma pochi sanno che vi sono due tipi di piano di ammortamento alla francese, quello "classico" e quello "modificato". Il classico funziona in questo modo: ogni mese dopo che è stata pagata la rata viene ricalcolato totalmente il piano di ammortamento sulla base del nuovo tasso (se si tratta di un mutuo a tasso variabile) e del nuovo debito residuo. In quello "modificato" la quota capitale è fissa e viene calcolata al primo mese del mutuo. E rimarrà immutata. Cambia poi di volta in volta la quota interessi. La differenza è profonda nel momento in cui si decide di abbattere il mutuo perché nel primo caso la durata non cambia mentre nel secondo diminuiscono il numero delle rate da pagare. E quindi aumenta sensibilmente il risparmio della quota interessi. In questa tabella l'elenco degli istituti che utilizzano il piano classico (circa il 35% dell'offerta) e quelli che optano per il "modificato Il restante 65%)" .

«Se il mutuo in essere ha un piano di ammortamento francese modificato, con un abbattimento del capitale residuo si riducono il numero delle rate e quindi la durata del mutuo, le quote capitale rimangono invariate e le quote interessi vengono calcolate sul nuovo debito residuo, la rata non varia molto (meno che nel caso di piano di ammortamento francese classico) ma si risparmiano tutti gli interessi che venivano ad essere pagati sul capitale residuo rimborsato; in questo caso il risparmio in termini di interessi è massimo - spiega Stefano Rossini, amministratore delegato di MutuiSupermarket.it -. Se il mutuo in essere ha invece un piano di ammortamento francese classico, con l'abbattimento del capitale residuo, la durata non varia e viene calcolato un nuovo piano di rimborso sulla stessa durata residua del mutuo; le quote capitale vengono ricalcolate e crescono meno velocemente per mantenere invariata la durata residua del mutuo, di fatto viene rallentato il piano di rimborso del capitale e quindi si pagano più interessi rispetto al piano di rimborso francese modificato (dove vengono invece eliminate delle rate); quindi in generale a valle di un rimborso parziale il piano di rimborso francese modificato permette sempre un maggiore risparmio in interessi passivi rispetto ad un piano di rimborso francese classico, un risparmio che può arrivare anche oltre il 70% in più nel caso in cui il rimborso parziale sia effettuato nei primi anni di rimborso del mutuo».

Carta e penna e riepiloghiamo. Bisogna calcolare quanti interessi residui abbattiamo rimborsando in anticipo una parte del mutuo. Questi cambiano in base alla tipologia di piano di ammortamento (francese classico o modificato). Una volta che, aiutati dalla banca, si riesce ad avere la quota di interessi residui bisogna calcolare il risparmio interessi che risulterebbe dopo una riduzione del debito residuo. Questo risparmio va poi confrontato con gli interessi attivi che maturerebbero investendo la stessa liquidità in un prodotto di risparmio a bassissimo rischio (conto deposito, BTp, ecc.) conteggiando anche la ricapitalizzazione degli interessi. In questo esercizio si deve ipotizzare un rendimento annuo dell'investimento per gli stessi anni di vita residua del mutuo. Alla fine, pur trattandosi di ipotesi basate sull'andamento futuro dei tassi, si può avere un'idea chiara se è maggiore il risparmio degli interessi passivi sul mutuo del guadagno degli interessi attivi.

Scenari con tasso al 4%
Spannometricamente è possibile dire che «nel caso si stia pagando un mutuo con un Tan del 4%, un tasso di interesse attivo medio netto del 2% da investimento e piano di rimborso del mutuo francese modificato, risulta sempre più conveniente rimborsare parzialmente il debito residuo del mutuo rispetto a investire se la durata residua è elevata - spiega ancora Rossini -. Se invece a parità di variabili sopra, il piano di rimborso del mutuo è francese classico, risulta leggermente più conveniente non rimborsare parzialmente il mutuo. L'analisi cambia se si utilizza un tasso di interesse attivo medio netto superiore al 2% (sempre a parità di altre variabili): se il tasso di interesse attivo netto è pari al 2,5% per esempio (difficile ipotizzarlo in quanto vorrebbe dire avere un tasso lordo annuale del 3,0-3,5% per periodi di tempo molto estesi pari alla durata residua del mutuo a valle del rimborso parziale), se si ha a che fare con un piano di rimborso francese classico la convenienza è nell'investire la liquidità , mentre se si ha a che fare con un piano di rimborso francese modificato la convenienza è sempre nel rimborsare parzialmente il mutuo».

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