Sulla certificazione energetica percorsi differenziati tra le regioni: le istruzioni per l'uso

Notai e clienti alle prese con la certificazione energetica. A giorni verrà pubblicato il nuovo decreto legislativo sull'efficienza energetica, che entrerà in vigore il giorno successivo.

Nella norma è contenuta una disposizione in tema di certificazione energetica degli immobili oggetto di compravendita: «nei contratti di compravendita (...) deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente» attesta «di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica». Da qui dovrebbe ricavarsi che:

a) nelle Regioni che hanno emanato una disciplina propria in tema di certificazione energetica, si dovrà continuare ad applicare la legislazione regionale, così come accaduto finora (in Lombardia, ad esempio, si continuerà a doversi allegare l'Ace al rogito), ma con l'aggiunta che i contratti andranno integrati con una clausola che renda conto dell'attestazione dell'acquirente circa il ricevimento delle informazioni e della documentazione energetica;

b) in queste regioni, il perimetro applicativo dell'Ace resta definito dalla legge locale anche per quel che concerne le eccezioni da essa disposte: e cioè, per esempio, sempre in Lombardia, la compravendita avente a oggetto quote di comproprietà continuerà a essere un contratto cui non si dovrà allegare l'Ace e nel quale non dovrà essere contenuta la clausola;

c) nelle Regioni ove non vi è una specifica legislazione in materia, la nuova norma comporta che l'obbligo di dotazione con l'Ace del fabbricato compravenduto, finora ritenuto derogabile ove l'acquirente lo consentisse, diventa inderogabile, così come inderogabile è la nuova regola inerente la necessaria presenza nel contratto della nuova clausola;

d) nelle Regioni che non hanno una disciplina propria pare comunque applicabile l'articolo 9 dell'allegato "A" al Dm del 26 giugno 2009 (anche se sembra un po' strano che esso non sia stato travolto dal nuovo Dlgs), secondo il quale «il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che: l'edificio è di classe energetica G; i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti».

Se oggi è certo che sarebbe illegittima una clausola contrattuale che contenesse una rinuncia dell'acquirente ad ottenere le informazioni e la documentazione energetica, meno chiaro è invece cosa succede se:

1) il contratto venga firmato con Ace già rilasciato ma senza che vi sia inserita la clausola di attestazione;

2) il contratto venga firmato senza che l'immobile abbia ottenuto l'Ace e quindi senza la clausola di attestazione da parte dell'acquirente;

3) il contratto riporti una clausola attestante il falso (e cioè che l'Ace è stato rilasciato senza che sia vero).

Nel primo e nel terzo caso la validità del contratto non appare in discussione, ferme ovviamente le responsabilità di ogni specie che si assume chi, nel contesto di un atto pubblico, dichiara fatti non corrispondenti alla realtà e fermo che l'ipotesi di stipula di un contratto attestante la non veritiera sussistenza dell'Ace appare difficilmente ipotizzabile perché appare non plausibile pensare a un contratto notarile contenente dichiarazioni che il notaio non si sia fatto suffragare da idonea documentazione.

Nel secondo caso, nonostante l'indubbia inderogabilità della nuova norma, l'opinione attualmente dominante nel mondo professionale è quella secondo cui il contratto non sarebbe nullo (fermo restando che un giudice potrebbe pensarla anche diversamente, per il fatto che il tono imperativo della disposizione appare abbastanza perentorio quando essa afferma che il contratto "deve contenere").

Resta allora da capire quali siano le conseguenze di comportamenti contrastanti con la nuova norma, a parte quelle inerenti la responsabilità del notaio sotto il profilo deontologico. È ipotizzabile, per esempio, che l'acquirente che non sia stato adeguatamente informato dal venditore o dai professionisti coinvolti si possa lamentare dei vizi o della mancanza di qualità del bene comprato, oppure della carenza di assistenza avuta dai professionisti che hanno lavorato per lui.

Le leggi e le delibere regionali sulla certificazione energetica / I documenti delle istruzioni per l'uso

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