Il fattore addizionali locali rende sempre conveniente la cedolare secca sulle locazioni, anche per i proprietari che denunciano i redditi più bassi: negli affitti a canone concordato, nonostante l'aliquota della cedolare scenda dal 21 al 19%, la situazione è più complessa, e chi denuncia fino a 28mila euro di entrate all'anno deve rimanere nel regime attuale per non veder peggiorare il proprio conto fiscale. Dai 28mila euro di reddito dichiarato in su, la tassa piatta è vantaggiosa praticamente in tutti i casi, con qualche piccola variabile legata all'entità del canone chiesto all'inquilino e dal peso delle scelte fiscali della Regione e del Comune.

Calcola l'imposta da pagare con la cedolare secca

Canone libero
Gli affitti di mercato riguardano l'80% delle case concesse in locazione, e la tassa piatta al 21% alleggerisce in tutti i casi il carico fiscale sul proprietario. Il dare-avere, infatti, nel passaggio dal vecchio al nuovo regime cancella anche l'imposta di registro (divisa equamente fra proprietario e inquilino, cosicché anche quest'ultimo riceve un piccolo vantaggio) e sottrae le entrate relative al canone dalla base imponibile Irpef, e quindi dalle addizionali. È questo il fattore decisivo: considerando la sola Irpef nazionale, infatti, i redditi del primo scaglione (fino a 15mila euro) resterebbero sotto la soglia di convenienza, ma ogni contribuente italiano versa alla propria Regione almeno il 9 per mille di addizionale, la quota minima fissata dal Dlgs 56/2000. L'opzione per la tassa piatta, di conseguenza, taglia il conto anche per il fisco locale, e alleggerisce l'Irpef per tutti. Sarà poi il singolo contribuente a calcolare se questo alleggerimento gli conviene davvero: in qualche caso avere un'Irpef più alta può servire a recuperare gli sconti fiscali su spese mediche o di ristrutturazione, e considerando che quasi sei proprietari su dieci dichiarano meno di 26mila euro all'anno (si veda «Il Sole 24 Ore» del 14 marzo) la questione non è da poco.

Canone concordato
Qui il discorso si complica. Nel vecchio regime, i contratti calmierati subiscono infatti un drastico abbattimento dell'imponibile, che esclude dalla tassazione il 40,5% del canone. L'aliquota della cedolare, fissata al 19%, recupera solo in parte questo vantaggio, ma non è sufficiente per rendere attrattiva la nuova tassazione anche per i redditi più bassi.

Nonostante l'addio alle addizionali e all'imposta di registro, fino a 28mila euro di reddito dichiarato non c'è partita. La convenienza inizia sopra questa soglia, a un livello variabile a seconda di due fattori: il canone e le aliquote dell'addizionale comunale e regionale. In pratica, la soglia di convenienza si abbassa verso quota 28mila euro quando il fisco locale è più caro o il canone è più basso, mentre il crescere del canone e l'abbassamento delle addizionali hanno l'effetto opposto.

Il grafico a fianco mostra i casi pratici nelle principali città, individuando per ogni caso una «unità di convenienza», vale a dire la quota di reddito sopra i 28mila euro necessaria per rendere conveniente la tassa piatta in funzione dell'importo totale dei canoni. Per esempio: con un canone teorico di 10mila euro, a Milano la convenienza scatta con un reddito dichiarato di 28.384 euro, mentre a Roma inizia già a 28.184. Ogni 100 euro di canone, quindi, a Milano servono 3,84 euro di reddito sopra quota 28mila, a Roma ne bastano 1,84.

Un'ultima avvertenza: i calcoli sono condotti considerando una singola annualità, per cui non entra in gioco l'aggiornamento dei canoni secondo l'inflazione, possibile solo nel vecchio regime. Un fattore che può alzare, di pochissimo, la soglia di reddito necessaria a rendere conveniente la cedolare.

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