Solare, il Fisco pesa sul diritto di superficie

PAGINA A CURA DI
Fabrizio Bava
Giorgio Gavelli
Gian Paolo Tosoni
Realizzare un impianto fotovoltaico su un terreno o su un fabbricato altrui sarà più oneroso. È una delle conseguenze della circolare 36/E del 19 dicembre 2013, con cui l'agenzia delle Entrate ha esaminato la disciplina catastale e fiscale degli impianti fotovoltaici.
Un tema particolarmente interessante, per la sua diffusione, è il trattamento fiscale e contabile della costituzione del diritto di superficie, in considerazione del fatto che il soggetto che costruisce l'impianto non è necessariamente il proprietario dell'area su cui viene collocato, ma ha tuttavia necessità di poter disporre su di essa di un diritto reale in grado di garantirgli, da un lato, la proprietà (anche solo a termine) dell'impianto costruito e, dall'altro, la possibilità di potersi finanziare ricorrendo a un mutuo assistito da una garanzia altrettanto reale.
Dal punto di vista del soggetto Irpef che si trova a cedere la proprietà superficiaria di un fondo agricolo, la circolare 36/E afferma una tesi interpretativa che contrasta con i comportamenti comunemente adottati sinora, al punto che la possibile applicazione retroattiva di questa tesi mette in allarme l'intero comparto. Ma andiamo per gradi.
Il diritto di superficie
Essendo il diritto di superficie un diritto reale, nell'imposizione diretta si deve fare riferimento all'articolo 9, comma 5, del Tuir, secondo cui le disposizioni relative alle cessioni valgono anche per gli atti a titolo oneroso che comportano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento. L'impostazione tradizionalmente seguita, pertanto, riconduce l'imposizione della cessione del diritto all'articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, non distinguendo tra cessione «a termine» o definitiva ma solo in relazione alla natura del bene (terreno agricolo, edificabile o fabbricato) su cui viene costituito il diritto (Nota di comportamento Adc n. 183 del marzo 2012).
Trattandosi di un fondo agricolo (e, secondo l'Agenzia, il terreno resta tale anche con «l'autorizzazione unica» prevista per la costruzione dell'impianto, in base alla risoluzione 112/E/2009), seguendo questa tesi non c'è plusvalenza se il fondo è stato acquistato da almeno cinque anni (anche eventualmente dal donante) o è stato ereditato. Se si tratta di un'area edificabile, la plusvalenza è sempre imponibile (a tassazione separata, salvo diversa scelta), mentre se il diritto di superficie riguarda il lastrico si considera se l'immobile sottostante è stato acquistato o costruito (anche dal donante) da oltre cinque anni, è arrivato per successione o ha costituito, per la maggior parte del periodo di possesso, abitazione principale del cedente: tutti casi in cui la plusvalenza non sarebbe imponibile.