La scelta del mutuo per comprare casa (Fotogramma)

Italiani tentati dal mutuo. La crisi che ha colpito i paesi occidentali a partire dall'agosto 2007 ha indebolito i bilanci delle famiglie, quelle italiane incluse. Ma ha anche dipinto uno scenario eccezionale sul fronte dei prestiti ipotecari creando un binomio inedito: prezzi delle case in discesa (o in stallo nelle situazioni più favorevoli) e tassi di interesse ai minimi storici.

Incognite finora abituate a viaggiare in direzione opposta e che, adesso, invece marciano a braccetto. Con grande beneficio di chi si trova a rimborsare un mutuo a tasso variabile (che dal picco dell'ottobre 2008 ha visto scendere la rata di oltre il 30%) ma anche di coloro che si apprestano a chiederne uno nuovo sia nell'opzione a tasso variabile (che resta in partenza la più conveniente dato che gli indici euribor, a cui è agganciata la maggior parte dei mutui indicizzati, sono schiacciati al ribasso e ancora distanti dal tasso della Banca centrale, peraltro fermo da 13 mesi all'1%) che in quella a tasso fisso (a fine maggio gli indici Irs, a cui sono ancora i mutui a tasso fisso, hanno toccato i minimi di sempre). Insomma, da qualsiasi angolatura la si veda, quella attuale è tecnicamente una fase favorevole per chiedere un mutuo.

Anche perché c'è varietà nell'offerta. E come dimostra la tabella correlata - dove sono elencate le migliori offerte degli istituti che hanno partecipato a un sondaggio condotto dal Sole 24 Ore - le differenze di condizioni (e di conseguenza di rata) possono essere anche sensibili.

Tra le novità si segnala il nuovo Mutuo Opzione Sicura di UniCredit. In termini di spread (1,5% da abbinare all'Euribor a 3 mesi attualmente allo 0,73% circa) non è il più economico al momento: presenta però alcuni elementi innovativi dal punto di vista della flessibilità, che possono avere un effetto positivo sulla lunga durata. Si parte con il variabile, ma in qualsiasi momento si può passare al fisso, ancorando il piano di ammortamento all'Irs a 2 anni o a 5 anni. Al termine del periodo optato ritorna di default il tasso variabile, a meno che non si decida di continuare con il fisso (scegliendo ancora tra la soluzione a 2 o a 5 anni). In teoria, con questa formula chi è più orientato al tasso fisso può confermare, nell'ipotesi di un mutuo a 20 anni, per 4 volte l'Irs a 5 anni o per 10 l'Irs a 2 anni. Parametri che statiscamente sono inferiori in raffronto all'Irs a 20 anni o di durata superiore.

Il mutuo può quindi essere visto come una sorta di investimento e, come tale, da rivedere potenzialmente anche ogni 2 anni. Inoltre, il momento del primo switch (scelta del passaggio da variabile a fisso) non è prefissato e quindi può essere esercitato nel periodo ritenuto più favorevole. Chi passa poi al fisso si deve ancorare all'Irs corrente, che potrebbe però essere più alto dei livelli attuali che, appunto, sono storicamente i più bassi. Consente invece di bloccare sin da oggi l'Irs che sarà applicato dopo le prime 24 rate (a tasso variabile), il mutuo 2 in 1 di Bnl (pensato per beneficiare degli attuali tassi variabili ai minimi e di proseguire in seguito con il tasso fisso, però determinato in anticipo). Lo svantaggio? Il timing dello switch è prefissato (non è detto che fra 24 mesi il variabile risulti meno appetibile) e ci si aggancia all'Irs corrispondente al periodo residuo (che è proporzionalmente più alto in base alla durata). Sulla stessa lunghezza d'onda il Mutuo Geniale Partenza Facile di Banco popolare, che prevede un tasso variabile iniziale della durata di 24 mesi e il successivo periodo ad un tasso fisso già determinato in fase di stipula.

Tra le altre novità Barclays - che attualmente offre uno spread dello 0,80% sui mutui per importi fino al 60% del valore dell'immobile - aggiungerà l'opzione di passaggio a fisso ai mutui ai prodotti a tasso variabile. Mentre Poste italiane ha lanciato l'8 giugno la promozione zero spese (di istruttoria e perizia) per le nuove richieste di mutuo presentate entro il 31 luglio 2010. Intesa Sanpaolo è presente con la linea Domus che nella versione a tasso fisso permette di sospendere il pagamento della rate del mutuo fino a 6 mesi per tre volte nel corso dell'ammortamento, senza costi aggiuntivi.

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