Luigi sogna ogni notte di essere in Francia, dove i notai su base mensile diffondono i dati su quanto valgono le case al metro quadrato, dati che per tutti i "cugini" sono scolpiti sulla pietra: quelli sono. In Italia ci sono invece almeno una dozzina di fonti, con dati spesso differenti se non contrastanti. E i nostri notai per ora non hanno alcuna intenzione di dare vita a un osservatorio simile, anche per il possibile scostamento tra valore medio effettivo della casa acquistata e quanto dichiarato nel rogito: «Perché dovrei dichiarare un dato sensibile per il fisco?» pensano ancora troppi italiani, incuranti del fatto che le imposte si paghino sul valore catastale.

Luigi, lettore milanese, si sfoga per email: «Non so più cosa fare per capire quanto vale la casa che vogliamo comprare: ogni fonte che controllo mi dà un valore diverso». Insieme con la sua ragazza fatica a individuare una strategia per mettere nero su bianco un'offerta per acquistare, in zona piazzale Loreto, un appartamento in cui investire i propri risparmi: «Il venditore chiede 295mila euro, all'agenzia immobiliare mi dicono che secondo loro un'offerta giusta è sui 260mila euro. Infine l'agenzia del Territorio valuta gli appartamenti di tipo economico nella zona a 2.600 euro al metro quadrato: se faccio la moltiplicazione per i 72 metri quadri della superficie, mi vengono 190mila euro. Ben 100mila euro di differenza. Assurdo».

Non è tutto. «Per quello stesso appartamento su cui abbiamo messo gli occhi - spiega Luigi - il venditore dichiarava 80 metri quadrati; noi, seguendo la norma Uni, e avendo riportato la cartina in scala, abbiamo verificato che in realtà erano 72».
Come trovare certezze in questa Babele di fonti? Anche qui il modello virtuoso è quello francese, dove si parla di superficie calpestabile e non di quella commerciale. In Italia gli agenti immobiliari, o direttamente i proprietari, dicono che vanno conteggiati i muri - anche se non interamente - che nei calcoli troppo spesso assumono sospette dimensioni da muraglia. «L'agenzia immobiliare - continua il racconto di Luigi - davanti al nostro calcolo sulla superficie si è inchinata. Ma con nostro disappunto non ha cambiato il prezzo in quanto sosteneva che rimane pur sempre un trilocale».

E qui scatta la seconda nota dolente. Perché nonostante la normativa in Italia dica che la vendita della casa è «a corpo», di fatto tutte le elaborazioni sono effettuate in base al valore a metro quadrato, suddivise in base allo stato dell'immobile - da ristrutturare, ristrutturato/nuovo - nonché alla sua tipologia: economico, medio, signorile. Per coerenza le organizzazioni degli agenti immobiliari italiani dovrebbero usare listini con il sistema anglosassone che riporta le quotazioni con le diciture villa, villetta a schiera, villetta bi o tri-familiare, appartamento a una, due, tre camere e così via. Perché non provare?

Tra tanti potenziali acquirenti in cerca di fari che illuminino la giusta meta, un prezzo equo da pagare per l'agognata casa, Casa&case - ogni sabato sul Sole 24 Ore - adotta due metodi: il primo è quello di pubblicare annualmente un consuntivo tra le fonti che hanno indovinato le previsioni sulle variazioni dei prezzi e quelle che le hanno sbagliate; per poi utilizzare prevalentemente quelle del primo tipo. Il secondo è di incrociare le fonti, con dei "focus città" dove per compravendite e affitti vengono incrociate almeno quattro fonti tra quelle più attendibili.

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