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Questo articolo è stato pubblicato il 30 novembre 2012 alle ore 11:15.
L'ultima modifica è del 30 novembre 2012 alle ore 11:21.

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«La maggior parte dei mutui a tasso variabile che le banche hanno concesso prima del 2011 (tasso che andava per la maggiore, ndr) sono praticamente in perdita - spiega la fonte -. Questo perché tutti coloro che hanno stipulato un mutuo indicizzato all'Euribor o al tasso Bce prima della crisi stanno pagando tassi finali (spread + Euribor) bassissimi, anche inferiori all'1%. Si sta verificando una situazione paradossale: gli istituti pagano all'ingrosso il 6-8% per avere capitali (crisi del mercato interbancario, ndr) e incassano al dettaglio l'1% dai vecchi mutui».

Per questo motivo, avendo un enorme bouquet di mutui sottocosto - di cui ne beneficiano gli oltre due milioni di italiani che appartengono alla generazione dei mutuatari fortunati - gli istituti starebbero cercando di recuperare le perdite con i nuovi mutuatari. Che quindi pagano sia per se stessi che per i vecchi (quelli che si sono mossi prima dell'estate del 2011 scegliendo il tasso variabile). Sfrucugilando tra i corsi e i ricorsi storici, sta accadendo sul fronte mutui quello che è già accaduto in Italia sul fronte delle pensioni: con i futuri pensionati (sistema contributivo) che stanno pagando la pensione ai vecchi pensionati (sistema retributivo). Con, in più, la certezza che incasseranno un assegno pensionistico (se non integrano da adesso la pensione obbligatoria con un secondo pilastro con la previdenza complementare) che corrisponderà al 30-40% dell'ultimo stipendio. Uno smacco al tenore di vita e alla terza età.

Una strategia possibile per i nuovi mutuatari
Non è però tutto da buttare per i nuovi mutuatari. È vero che questi stanno in parte (indirettamente) pagando gli interessi dei vecchi mutuatari ma è anche vero che questi (al pari dei mutuatari fortunati) possono beneficiare della spettacolare caduta degli indici Euribor (che si uniscono allo spread, per determinare il tasso di interesse finale sul mutuo variabile). L'indice a 1 mese è allo 0,11% mentre il fratello a 3 mesi (oggi preferito dalle banche, probabilmente perché un po' più caro) è allo 0,19%, mai così in basso nella storia dell'Europa e dell'euro. Ciò significa che se uniamo gli spread oggi più competitivi (2,8%) ai tassi Euribor, i migliori mutui a tasso variabile partono da un tasso del 3%. Il che storicamente non è affatto un tasso elevato (lo sarebbe molto di più se l'Itaila non fosse nell'Eurozona).

Volano decisamente basso anche gli indici Eurirs (utilizzati per il calcolo, effettuato una volta e per sempre alla data del rogito, per il tasso finale dei mutui a tasso fisso). Sulle durate che vanno da 20 a 30 anni (le più gettonate) oscillano tra il 2,24 e il 2,8%. Anche questo è un dato storicamente molto basso che, però, sommato agli spread attuali porta il miglior fisso di partenza intorno al 5,5%. Ovvero 250 punti base in più rispetto al variabile. Ovvero 200 euro al mese (2.400 l'anno) in più per un mutuo di 200mila euro da rimborsa in 30 anni. Un abisso, soprattutto se consideriamo che in Italia - per quanto le associazioni dei consumatori stiano provando a cambiarlo - le banche utilizzano il sistema di calcolo delle rate attraverso il piano di "ammortamento alla francese" che prevede un pagamento proporzionalmente più alto degli interessi nei primi anni del mutuo (rispetto a quote capitali residuali).

Ecco perché, fintanto che staranno così le cose, può risultare decisivo partire con il tasso più aggressivo possibile e poi, eventualmente, valutare di cambiare il mutuo in corsa attraverso una rinegoziazione (con la propria banca che però non è obbligata a farlo) o una surroga (con un altro istituto).

E qui, il bicchiere si riempie ancora un po' per i seppur tartassati mutuatari della nuova era. «Non appena le banche inizieranno a ridurre gli spread è ipotizzabile che siano molto più aperte a rinegoziare gli attuali, mai così alti - spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it -. Questo per non perdere i clienti, come invece accaduto tra il 2007 e il 2009 quando gli istituti erano impreparati a gestire le surroghe in uscita (rilanciate da una delle tre liberalizzazioni dell'allora ministro per lo Sviluppo economico Pier Lugii Bersani, ndr) e si sono fatti scappare molti clienti che hanno spostato il mutuo altrove. Clienti che al di là del mutuo portano profitti sul conto corrente e su altri prodotti di investimento. Per questo motivo i mutui attuali hanno sì spread molto cari ma incorporano una sorta di opzione di rinegoziazione gratuita da giocare non appena gli spread inizieranno a scendere». E questo, se non altro, trasforma il bicchiere da mezzo vuoto a mezzo pieno.

twitter.com/vitolops

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