La crisi ha raffreddato un po' la passione degli italiani per il mattone, ma la cementificazione della Penisola testimonia che a fine 2012 la ricchezza abitativa delle famiglie superava i 4.800 miliardi di euro, in calo del 3,9% su base annua (-6% in termini reali). Gran parte di questo patrimonio appartiene a 12 milioni di persone con più di 65 anni che talvolta però hanno basse pensioni. Ma il mattone rende meno, ha costi di manutenzione rilevanti e sconta una fiscalità crescente, anche in vista della revisione delle rendite catastali.

Ecco perché cresce la richiesta di informazioni a Plus24 – si veda la rubrica "La posta del risparmiatore" – sugli strumenti per ottenerne dalla casa una rendita adeguata alle proprie necessità e a quelle dei figli, che spesso sono in difficoltà lavorative e non riescono ad accedere al credito.

Si può trasformare in liquidità il mattone o darlo in garanzia per ottenere una rendita o un prestito? Con quali benefici e quali costi? Gli strumenti sono la vendita della nuda proprietà, il prestito ipotecario vitalizio (Piv), il viager, l'affitto con patto di riscatto. Non sono uguali e vanno esaminati con attenzione sul profilo fiscale.

Nella nuda proprietà occorre trasparenza
Gli italiani conoscono quasi solo la nuda proprietà, ma su questo mercato «c'è il rischio di abusi molto gravi: serve una revisione giuridica per renderla appetibile», spiega Luca Beltrametti, docente di economia all'Università di Genova e curatore del rapporto sulla "Cessione della nuda proprietà da parte di soggetti fragili: il possibile ruolo di un soggetto dedicato" pubblicato dalla Fondazione Cariplo. «I proprietari con un'attesa di vita molto breve hanno una perdita importante di valore della casa, come i grandi anziani per i quali i contratti hanno differenze molto rilevanti di valutazione a seconda delle loro condizioni di salute. Lo stesso discorso vale per le persone con sindrome di Down».

Due proposte per rilanciare il mercato
«Dallo studio emergono due proposte», spiega Beltrametti. «Una, minima, consiste nella creazione di un'agenzia o soggetto non profit per fornire informazioni agli interessati e fare trasparenza sul mercato della nuda proprietà, individuare le buone pratiche e certificare che gli operatori privati le seguano. Una di massima, più impegnativa, con la creazione di un soggetto no profit o for profit che agisca da intermediario comprando nude proprietà e rivendendole con garanzie per i venditori e i loro eredi.

Questa però si scontra con le difficoltà di creare un fondo ad hoc: è più facile realizzare grandi operazioni immobiliari che comprare mille appartamenti dispersi e gestirne manutenzione e costi amministrativi». Infine, ricorda Beltrametti, «la vendita della nuda proprietà impatta sull'Isee, l'Indicatore della situazione economica equivalente, che è lo strumento di valutazione di chi richiede prestazioni sociali agevolate o l'accesso a condizioni agevolate ai servizi pubblici come la sanità. Se vendo la nuda proprietà e tengo il ricavato in banca l'impatto è negativo perché la ricchezza finanziaria ai fini Isee "pesa" di più della proprietà della prima casa».

Il problema della manutenzione e i rischi dell'asset meltdown
C'è poi il problema della manutenzione. Chi fa il prestito ipotecario vitalizio ha un incentivo teorico maggiore a fare manutenzione rispetto a chi vende la nuda proprietà perché la casa resta sua ed è potenzialmente riscattabile dagli eredi. Ma questo contratto, in attesa della riforma allesame del Senato, è ancora poco appetibile al punto che in Italia oggi solo il gruppo Mps lo offre con il nome Prestisenior. L'ultimo grande fenomeno è l'impatto demografico sul mercato immobiliare. L'enorme invecchiamento dell'Italia e la previsione di un calo della popolazione dipendono anche dal fatto che tanti cittadini non hanno figli e dunque hanno meno interesse a lasciare un'eredità. Emerge il rischio dell'asset meltdown, cioé della "liquefazione" del mercato immobiliare. Secondo qualcuno è un fenomeno che comincia a spuntare già dai dati sul calo delle compravendite e dei prezzi. Meglio liquidare prima di essere liquidati. – Plus24

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