Inutile tentare di bussare allo sportello per ottenere un finanziamento: non esistono offerte standard, secondo gli esperti consultati da Plus24. In teoria è possibile finanziare con un prestito bancario l'acquisto della nuda proprietà di un immobile, sia che si opti per la versione "classica" all'italiana, in cui si paga il 100% del valore della nuda proprietà al rogito, sia che si scelga il "viager" alla francese, in cui l'acquisto avviene con un esborso iniziale detto bouquet e poi con un vitalizio definito in sede di contratto e versato all'usufrutturario per tutta la durata della sua vita, di solito con un tasso di capitalizzazione compreso tra il 3 e il 3,5% e assicurato da adeguate garanzie.

In pratica non risulta che alcun gruppo creditizio sia disposto ad accollarsi l'alea di queste operazioni, se non in casi sporadici di clienti particolarmente facoltosi e in grado di fornire garanzie "pesanti".

Le ragioni delle banche
Le motivazioni sono duplici. Innanzitutto c'è una questione di rischio di mercato che impatta sul finanziamento dell'acquisto della nuda proprietà. Come mostrano le tabelle pubblicate nelle pagine precedenti e quelle elaborate annualmente dal ministero per il calcolo dell'effetto fiscale del dell'usufrutto, il valore della nuda proprietà è una percentuale del valore peritale di stima dell'immobile che sale con il salire dell'età del venditore. Ma tra il contratto e il decesso del venditore possono passare – e passano nella realtà – lustri o decenni. Il rischio di finanziare l'acquisto anche di una porzione ridotta del valore di mercato della casa oggetto del contratto di cessione della nuda proprietà aumenta con la durata del contratto, perché nel frattempo il mercato potrebbe svalutare l'immobile al di sotto del valore finanziato.

L'alternativa del prestito ipotecario vitalizio
Il problema per le banche è dunque che, nel finanziamento di una compravendita di nuda proprietà o viager, l'impegno del capitale non garantisce la sicurezza del rendimento dell'investimento. Un problema che vale anche per l'acquirente perché se il contratto dura oltre una durata predeterminata la rendita mancata ottenibile sul capitale impegnato supera il risparmio ottenibile in base allo sconto di acquisto sul valore di perizia della casa. È a questa fascia di mercato che si rivolge l'alternativa del prestito ipotecario Piv), non a caso d'interesse per le banche. Il contratto permette all'anziano di avere subito il capitale pari a una frazione del valore di perizia della casa, o una rendita di 25 rate annuali, e di scegliere se pagare in futuro gli interessi predeterminati sul prestito senza vendere la casa oppure di lasciare agli eredi la scelta tra rimborsare prestito e interessi, vendere in proprio la casa o lasciarla vendere alla banca e tenersi l'eventuale differenza tra quanto ricavato e quanto dovuto sul prestito, sapendo che il valore da pagare non potrà superare quello dell'immobile venduto. La riforma del contratto, che dopo l'approvazione della Camera passa al Senato, si propone di risolvere i problemi giuridici e fiscali che rendevano il Piv quasi impercorribile. Vedremo se ciò basterà a far dimenticare agli italiani la smodata passione per la casa.

Uguali condizioni per i mutui sulla seconda casa
Nel primo semestre dell'anno il 7,9% delle richieste di mutui e l'8,2% dell'erogato in Italia riguarda seconde case: il mercato è vivo. «Sì», conferma Roberto Anedda, responsabile marketing di MutuiOnline. «Il mercato delle seconde case richiama per certi versi quello delle case di lusso, dunque tende a ridursi meno nei periodi di crisi perché gli acquirenti hanno disponibilità economiche che resistono alla recessione, fatti salvi avvenimenti imprevedibili. Poiché la crisi ha depresso molto i prezzi delle seconde case in location anche molto appetibili, gli acquirenti hanno avuto opportunità di acquisto quasi irripetibili. Nei mutui per la seconda casa, tassi e spread sono uguali a quelli dei mutui per la prima casa: lo dimostra la tabella con i migliori mutui offerti per le seconde case, elaborata da MutuiOnline.it.

Diversa è la quota finanziata sul valore di perizia: alcune anche finanziano una quota inferiore a quella della prima casa, ma le offerte sempre più spesso uniformano i due prodotti perché la rischiosità per le banche non cambia. Invece c'è una maggiore prudenza nella valutazione periziale dell'immobile, perché spesso il contesto e il mercato dove si trova la seconda casa sono più piccoli, più difficili da valutare e con tipologie di immobili più varie. Questo non vale ovviamente negli acquisti di seconde case in città per metterle a reddito». D'altronde, spiega Anedda, «Chi compra per investimento lo fa puntando sul medio-lungo termine, per incamerare l'upside dei valori, anche se grandi prospettive di rivalutazione a breve non si vedono.

Ma la dimensione dell'investimento richiede una comparazione dei rendimenti degli affitti non con quelli dei BoT o di altri strumenti di gestione a breve della liquidità, ma con quelli di altre forme di gestione di capitali maggiori che rendono qualche punto in più». È vero che c'è il freno della fiscalità: «Certo, pesa molto. Dal 2014 le imposte sulla compravendita hanno visto passare l'imposta di registro sulla seconda casa al 9% dal 10% antecedente, variabile a seconda dei casi. Si pagano poi Imu, Tasi e Tari. Su quest'ultima il Comune può usare criteri presuntivi per determinare le tariffe per i non residenti. Ma chi compra lo fa anche sapendo che sconterà un Fisco più pesante perché, specie nelle località turistiche, si tratta di acquisti voluttuari», conclude Anedda. – Plus24

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